Действующее законодательство предусматривает два вида недействительных сделок с недвижимостью – ничтожные и оспоримые. ГородКвадратов.ру расскажет, чем они отличаются и в каких случаях можно потребовать признать договор недействительным.
Ничтожные сделки
Эти договоры не имеют юридических последствий с момента заключения, так как при вступлении в силу противоречат основополагающим нормам гражданского права. Поэтому они считаются абсолютно невыполнимыми.
Ничтожными признаются следующие договоры:
- Фиктивные и притворные
- Заключённые с недееспособными или лицами младше 14 лет
- Нарушающие основы морали и правопорядка
- Нарушающие форму и правила оформления подобных договоров
Оспоримые сделки
К оспоримым сделкам относятся договоры, заключённые с незначительными нарушениями. При согласии сторон их исполнение не противоречит законодательству. То есть участники и заинтересованные лица получают право оспаривать положения договора в суде или самостоятельно прийти к урегулированию вопроса.
К оспоримым относятся сделки, совершённые:
- Несовершеннолетними
- Физическими или юридическими лицами при условии нарушения правовых полномочий
- Теми, чья дееспособность ограничена судом
- Вследствие мошенничества, физического или морального насилия, умышленного сговора между участниками сделки или заинтересованными лицами
Кто и в каких случаях может потребовать признание договора недействительным
В обоих случаях исковое требование может быть подано как участниками сделки, так и заинтересованными лицами или организациями. Это различные общества, их учредители, надзорные органы, а также контрагенты. Разница заключается лишь в признании результата.
Ничтожные сделки утрачивают своё действие уже с момента заключения. А вот с оспоримыми всё иначе. Договор может быть признан оспоримым и утратить своё действие только в течение трёх лет с момента, когда стало известно о нарушении прав.
К примеру, если квартира была продана без согласия супруга, а он это знает, но в течение трёх лет не подаёт судебный иск, в дальнейшем он лишается возможности исполнения своих законных прав.
Отметка об отсутствии согласия вносится в ЕГРН. Поэтому в случае дальнейшей продажи, мены или дарения, будущий приобретатель уведомляется о том, что предыдущая сделка может быть оспорена.