Супруги взяли ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры и 10 лет добросовестно его выплачивали. Но потом у них сменился кредитор, образовалась просрочка. Новый кредитор через суд потребовал досрочно погасить кредит и выставить квартиру на торги. Суды разошлись во мнении, что делать.
Некоторые ипотечные заемщики думают, что если купленная квартира для них единственное жилье, то банк не вправе выставлять её на торги. Это заблуждение.
Ипотечное жилье до погашения кредита закон от обращения взыскания не защищает, даже если оно для заемщика единственное.
Но ограничения все же есть.
Кредитную квартиру не заберут за долги, если:
- Сумма задолженности — не более 5% от стоимости жилья;
- Просрочка платежей по ипотечному кредиту — не более 3-х месяцев.
Эти критерии закреплены в п. 2 ст. 348 ГК РФ.
Если просрочка более 3-х месяцев, то заемщик рискует остаться без квартиры.
В 2006 году супруги Дмитрий и Елена Низамовы (имена изменены — А. С.) взяли ипотечный кредит на 1,2 млн. руб. и купили квартиру. В 2015 году права по закладной на квартиру перешли по сделке ООО «Владфинанс». После этого супруги несколько раз просрочили платежи.
Кредитор решил взыскать с Низамовых через суд всю оставшуюся на тот момент задолженность:
- 458 тыс. руб. основного долга;
- 80,4 тыс. руб. процентов по кредиту;
- 115,99 тыс. руб. пени за просрочку.
Истец также попросил суд обратить взыскание на заложенную квартиру. Начальную продажную стоимость он определил в 1,28 млн. руб.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично. Он признал обоснованной сумму долга и процентов в размере 140,6 тыс. руб. В обращении взыскания на квартиру суд отказал, сделав вывод о несоразмерности оставшейся части задолженности по кредиту к стоимости заложенной квартиры.
Апелляция это решение отменила и взыскала с заемщиков уже 260 тыс. руб. Также она посчитала, что оснований для отказа в обращении взыскания на квартиру нет.
Дело дошло до Верховного суда. Он не согласился с апелляцией. Ведь она никак не обосновала свое несогласие с выводами первой инстанции о соразмерности долга. ВС РФ указал, что на квартиру можно не обращать взыскание, если нарушение со стороны должника незначительное, а размер требований залогодержателя (ООО «Владфинанс» в этой истории) явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
✔️ Судебный акт: Определение ВС РФ от 23.04.2019 по делу № 49-КГ19-5
Дело ВС отправил обратно в апелляцию на новое рассмотрение. Но его уже не было, потому что истец на втором круге отказался от иска.
ВС РФ вновь указал на важность полного и всестороннего исследования доказательств судами первой и апелляционной инстанций. Без этого невозможно вынесение справедливого решения.
Ну, и просрочек постарайтесь не допускать. Если же вы попали в трудную жизненную ситуацию, то вам могут помочь ипотечные каникулы.
👍 Было интересно и полезно? Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые материалы.
С уважением, Альберт Садыков (опубликовано: 09.08.2019)