Покупка жилой недвижимости при использовании маткапитала является сделкой особенной, предполагающей наделение детей долями. Получить доли по закону должны в покупаемой недвижимости не только дети, но также оба родителя.
Ранее, до 2018 года родителям нужно было проводить оформление именно долевой собственности на недвижимость, нажитую совместно, а не просто совместную. Долевая супружеская собственность предполагает составление договора, коим и происходит конкретное, то есть уже процентное или дробное определение долей, которые будут принадлежать каждому супругу.
Именно в таком порядке определяются доли, когда супруги, разведясь, делят нажитое в браке имущество. Любые сделки с долями по действующему законодательству - нотариальные. И участие нотариуса в такой сделке семье обходится недешево. Нотариус согласно установленным тарифам за оформительную процедуру недвижимости в собственность на детей и родителей возьмет плату либо за составление и удостоверение брачного договора, коим будут определены доли для всего состава семьи, либо возьмет деньги за удостоверение соглашения купли-продажи, оформляющего приобретение в долевую собственность. К счастью для родителей, в мае 2019 года в законодательство были внесены изменения, в полной мере вступающие в силу с августа 2019 года, по которым выделение детских и родительских долей стало возможным и без участия нотариуса. О данных изменениях полезно знать любой семье, планирующей покупку жилья при использовании маткапитала.
Выделение детских и родительских долей возможно теперь произвести на основании простого письменного соглашения. Удостоверять у нотариуса его можно по желанию, то есть не обязательно. Но о данных поправках в законе вы вряд ли сможете узнать у работников росреестра, пенсионного фонда или у того же нотариуса. Нотариус не обязан (если вы ему отдельно не заплатите за это) заниматься разъяснительной работой. Если вы к нему обратитесь именно с целью удостоверения сделки, предполагающей выделение долей, именно это он и сделает, взяв соответствующую плату. И не станет бесплатно объяснять вам, что это уже не обязательно, поскольку зачем ему себя лишать заработка.
Сейчас нотариусы в основном частнопрактикующие. Поэтому в своей работе преследуют экономическую выгоду. Работники пенсионного фонда тоже не будут заниматься разъяснением новшеств законодательства, поскольку это в их обязанности также не входит. Да и для них, каким образом вы исполните обязанность по распределению долей, значения не имеет. Главное, чтобы доли были в купленном жилье у всех членов семьи. Принимающие на регистрацию документы специалисты МФЦ, представляющие росреестр, что называется "по старинке" могут от вас требовать нотариальной формы подаваемых вами договоров.
При отказе принять простое письменное соглашение, распределяющее доли, вы в праве запросить письменный отказ провести его регистрацию, а затем данный отказ обжаловать, ссылаясь на соответствующие изменения законодательства. Дело, скорее всего, будет разрешено в вашу пользу уже на стадии запроса письменного отказа, поскольку работник МФЦ, если сам не в курсе произошедших изменений, постарается связаться с руководителем, а уж он о таких изменениях знать просто обязан. Поэтому смело настаивайте на своем и не тратьте деньги на то, что теперь по закону (точнее с августа 2019 г.) уже не обязательно (нотариальное удостоверение).
Вам важно лишь грамотно подготовить соглашение об определении долей, зафиксировав им точно все доли, кому и какая причитается. Кстати, доли могут быть и не равными. Размер долей по-прежнему остается любым, на усмотрение родителей. Главное, чтобы они были. Далее останется заполнить заявление при подаче документов на госрегистрацию, также грамотно - то есть каждый родитель пишет свое заявление с указанием той доли, которая определена ему соглашением.
Госпошлина за регистрационные действия также уплачивается в зависимости от размера той доли, которую платит каждый родитель. Если на маткапитал приобретена комната в коммунальной квартире, и в натуре данная комната выделена, то есть имеет статус самостоятельного недвижимого объекта, то доли каждому в семье выделяются в самой комнате, а также в праве на имеющиеся в квартире общие помещения. К нотариусу можно также не обращаться, поскольку доли на общие помещения по правилам в соглашение о распределении долей не нужно включать.
А вот если комната в натуре не выделена, то есть вы приобрели не самостоятельный объект - комнату, а именно долю в праве на всю квартиру, а конкретную комнату каждый сособственник коммунальной квартиры занимает по договоренности, тогда без нотариуса при регистрации соглашения, распределяющего доли, не обойтись, поскольку объект в целом - в собственности долевой. Кроме того, участие нотариуса окажется по закону обязательным в случае, если речь идет об ипотечной недвижимости, где первым или последующим взносом стал маткапитал при условии, что доли вы решили выделить до полного погашения ипотеки. Здесь потребуется зарегистрировать ипотеку на каждую долю, а по закону пока еще все сделки с ипотекой должны нотариально удостоверяться.