- Если покупатель строящегося жилья приобретает квартиру и вносит деньги в банк, то под какой процент застройщик получит эти деньги (принятые банком под 0%) – под 3%? 13%? или 30% в год?
Этот важнейший вопрос даже не упоминался.
- Если стройка не завершена и застройщик исчез, то государство компенсирует вклад в сумме до 10 миллионов рублей – получается, что государство несёт не однократный риск как это было раньше (если застройщик исчез, государство выполняет его обязательства к дольщикам), вместо этого теперь государство несёт двойной риск – вдобавок к риску необходимости компенсации неисполненных обязательств дольщикам, который не снимается, государство также несёт и риск полной выплаты стоимости квартир, если с застройщиком всё хорошо, но обанкротился банк.
- Допустим, я покупатель, мне нужна квартира именно в этом доме, дому ещё три года строиться. На эскроу счёт банк не начисляет процент. Застройщик получит внесённые мною средства одновременно с тем дольщиком, который купил аналогичную квартиру за месяц-два до сдачи объекта. Эти средства одинаковы для застройщика. Где логика?
- В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ссылка https://realty.rbc.ru/news/5a01cf9a9a794735447205df ). Разумно ли практически всю строительную сферу – 80% - ставить в абсолютную зависимость от людей, ничего не производящих – от банков? Вы доверяете банкам? Помните, как в кризис 2008 года государство выделяло банкам – не задыхающимся от голода производствам, а именно банкам – средства космического масштаба, но банки не пускали их в экономику?
- Где гарантия, что банки не будут искусственно замедлять сдачу фактически завершённых домов, ведь это их прямой доход. Мы в Котельниках помним, насколько бесконечно государство отсрочивало оплату давно уже используемых к этому времени трёх станций метро – м. Лермонтовский проспект, Жулебино и Котельники, так что успешно построившая их фирма более не участвовала в строительстве метрополитена и встала на грань банкротства; как Юрий Лужков в бытность мэром Москвы годами успешно не принимал в эксплуатацию построенные дома.
Вот моё предложение: нужно использовать как основную метрику надёжности каждой стройки такой показатель, как N = соотношение рыночной стоимости не проданных активов (как денежных, предназначенных для указанного строительного объекта, так и не проданных площадей самого объекта на имеющийся в данный момент времени стадии стройки), к рыночной стоимости завершения строительства объекта (которая для каждого объективного этапа строительства заранее согласована с Минстрой), и если N становится менее 130%, то продать объект (а он остаётся прибыльным не менее чем на 30%) через аукцион с условием повышения N до 150%.
