Ипотечный рынок в России слишком молод, из-за чего условия и процентные ставки по ипотеке могут хаотично меняться в течение года. При этом чуть ли не ежеквартально меняются государственные правила рынка.
Принятые в 2019 году изменения напрямую касаются только льготных категорий россиян, но затронут абсолютно всех заемщиков и банки. Посмотрим на нововведения, их последствия и актуальные ставки по ипотеке.
Ипотека в 2019: льготы для заемщиков и ужесточение условий для банков
Важен тот факт, что изменения ситуации на рынке ипотечного кредитования регулируются указами, а не законами. Это значит, что они начинают действовать практически мгновенно.
Самым серьезным изменением условий рынка за последнее время стал указ Президента от 28 марта 2018 года об ипотеке под 6% для молодых семей со вторым и третьим ребенком.
Банки уже переварили и внедрили эту инициативу, но 5 апреля 2019 года премьер-министр новым постановлением ввел очень интересные дополнения, которые не уступают своим размахом самому указу:
- Жителям Дальневосточного округа из сельских районов разрешили брать ипотеку со ставкой в 5% на вторичном рынке.
Очевидно, что в сельских районах застройщиков мало, а значит — нет и новостроек. Это открывает еще даже не оцененный рынок небольших длительных кредитов (500 тыс. — 1 млн руб.). В случае успеха эксперимент расширят.
- Теперь можно рефинансировать обычные ипотечные кредиты на условиях льготной ипотеки.
Ведь приятно начинать платить со ставкой в 11%, и затем платить всего под 6%, причем совершенно законно.
Банк не может отказать в этой льготе, но представьте, сколько банковских менеджеров рвут на себе волосы. Правительство одним указом мгновенно срезало половину дохода.
- Процентная ставка в 6% будет действовать весь срок действия договора.
Раньше льготный период ограничивался восемью годами (в некоторых случаях — тремя или пятью). То есть молодые семьи пользовались льготными процентами всего 8 лет, и это вполне устраивало банки, так как затем ставка повышалась до 12%.
Но с новыми условиями рефинансирования социальная нагрузка на кредитные организации резко увеличивается. И вряд ли это понравится банкам.
Могут ли банки избежать исполнения новых указов?
Если условный частный Альфа-Банк может этого избежать просто отказавшись от некоторых видов кредитования, то государственные Сбербанк или ВТБ отказаться не могут никак.
Ведь если нынешние 6%, растянутые на 8 лет — это один вопрос, то фиксация такой ставки на 30 лет…
Банкирам не позавидуешь, ведь государственное субсидирование будет осуществляться не по рыночным процентным ставкам, а по ставкам рефинансирования ЦБ (то есть по тому проценту, под который само государство дает в долг банкам).
О прибыли можно забыть, а скорее всего придется еще и потратиться на обслуживание кредитов.
Объективные риски банков
Очевидно, что банки будут всячески отбрыкиваться и отмахиваться от желающих получить льготную ипотеку, отказывая под любыми предлогами. То есть свежайший указ рискует похоронить как кредитование, так и льготу.
Вторая беда не так очевидна, но тоже не шербет. В Дальневосточном округе городские квартиры часто пустуют и не сдаются внаем — рынок аренды и ипотеки развит слабо.
Есть вероятность, что коммерческие банки не захотят рисковать и выдавать жилищные займы в этом регионе, особенно с новыми мягкими условиями для социальных слоев.
Ведь если найдется желающий взять в кредит жилье, например, во Владивостоке, и не сможет платить процент, то квартира отойдет банку для продажи «с молотка».
Но кто ее купит в городе, где и так 15% квартир пустует? И пустующая квартира уже за пару лет превращается в не самое лицеприятное зрелище. Банку этот мертвый груз на балансе не нужен.
В этом случае вся нагрузка тоже ляжет на госбанки, которые не могут игнорировать постановления правительства, а тем более президентские указы. Частные кредитные организации просто всеми неправдами отобьются от «ипотечников».
Последствия в 2019 году
Госбанки обязаны предлагать государственные ипотечные условия кредитования, которые для них вероятно безнадежно убыточны.
Сбербанк обрабатывает большую часть зарплатных карт и карт МИР, а поэтому имеет запас финансовой прочности. Практически половина россиян при открытии вклада выбирает Сбербанк.
Но вот что делать банку ВТБ, чтобы залатать эту дыру в балансе — вопрос сложнее. ВТБ всегда предлагал пониженный первичный ипотечный взнос относительно Сбербанка, и за счет этого успешно конкурировал.
Теперь, видимо, придется об этом забыть. Не будет никакой конкуренции, потому что ВТБ будет вынужден поднять процентную ставку до средней по рынку.
Так он не нарушит указ, но и избежит наплыва убыточных клиентов, которым невозможно будет отказать.
Категории заемщиков под риском
Такая ситуация означает резкое ужесточение условий для заемщиков старше 40 лет, а ведь зачастую — это самые ответственные и платежеспособные клиенты.
Молодых игнорировать нельзя — указ не велит, а вот граждане «нерепродуктивного» возраста будут платить за всех, но скорее всего просто откажутся от займов с повышенными ставками и более жесткими требованиями.
Если условия в частных банках останутся неизменными (эти продукты рассчитывались изначально с нормой гарантированной прибыли), то Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, которые обеспечивают почти 80% ипотечного кредитования, будут выдумывать всевозможные дополнительные условия, процентные ставки за специальные услуги и даже обременения вроде обязательных страховок, лишь бы отпугнуть клиента.
Оригинал статьи находится здесь: https://sibso.ru/ipoteka/3905-stavki-ipoteka.html