Верховный суд рассмотрел спор об односторонней индексации управляющей организацией платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (МКД). УК выиграла спор, потому что договор управления допускал такую возможность.
Как возник спор?
В Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области обратился собственник помещения в МКД. Он просил проверить правильность начисления платы за содержание общего имущества.
Ранее УК в одностороннем порядке проиндексировала размер платы за содержание и ремонт общего имущества на величину базового индекса потребительских цен. Такой порядок индексации был закреплен договором управления МКД.
Министерство в предписании признало индексацию незаконной, потребовало снизить размер платы до первоначального уровня и произвести «обратный перерасчет» с собственниками.
УК не согласилась с предписанием и обратилась с заявлением в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявление УК и признали предписание министерства незаконным. Арбитражный суд округа их акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
УК подала кассационную жалобу в Верховный суд РФ, который встал на сторону управляющей организации.
К каким выводам пришел Верховный Суд РФ?
Судебная коллегия напомнила, что плата за содержание общего имущества должна обеспечивать, как ни странно, содержание общего имущества в МКД. Её размер, если в доме не создано ТСЖ, определяет общее собрание собственников с учетом предложений УК на срок не менее 1 года (ч. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ).
Из этого следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества закон устанавливает волеизъявление собственников помещений МКД, которое выражается в решении собрания.
Цель такой процедуры — пресечение необоснованного изменения платы УК в одностороннем порядке по собственному усмотрению.
Закон не разрешает УК самовольно — без решения собрания — увеличивать размер платы, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен. Правда, есть одно «но»: договором управления можно предусмотреть иное.
В рассмотренном случае собственники на общем собрании приняли решение как о конкретном размере платы, так и о порядке её индексации и изменения, которые были закреплены в договоре управления, заключенном с УК. Решение никто из собственников не оспаривал и оно является действительным.
Договор предусматривал, что размер платы ежегодно индексируется в соответствии с индексом потребительских цен. При этом ежегодного оформления индексации решением общего собрания не требуется.
Жителей дома УК об индексации заблаговременно оповестила на обратной стороне квитанций за январь 2017 г.
Собственники помещений в МКД сами приняли решение о предоставлении УК права самостоятельно индексировать размер платы за содержание общего имущества каждый год.
Поэтому предписание министерства незаконно и оснований для перерасчета нет, о чем суды первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод.
Основная информация по делу
🔵 Заявитель: «УКБР 1» (управляющая организация)
🔵 Заинтересованное лицо: Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области (контрольно-надзорный орган)
🔵 Суть спора: суды разбирались в правомерности одностороннего изменения (индексации) платы за содержание и ремонт общего имущества МКД управляющей организацией без оформления об этом решения общего собрания собственников.
🔵 Позиция ВС РФ: по общему правилу управляющая организация не вправе самовольно индексировать и увеличивать плату без решения об этом общего собрания собственников. Но иное можно предусмотреть в договоре управления МКД. Тогда индексация без проведения общего собрания возможна.
🔵 Судебный акт: Определение ВС РФ от 05.07.2019 № 307-ЭС19-2677 по делу № А21-463/2018.
Мораль истории такова — прежде чем идти жаловаться на УК, прочитайте договор управления МКД. В идеале читать надо до его утверждения на общем собрании. Если какое-то положение вас не устраивает, то добиваться его исключения, заручившись поддержкой других собственников.
Поднимать бездумно руки за утверждение договора управления, не прочитав его, чревато проблемами. Рассмотренная ситуация еще довольно безобидная. В практике можно встретить куда более серьезные случаи, когда собственники фактически попадали в «кабалу» к УК, работающим из рук вон плохо, но дерущих «конские» ценники за свои «услуги».
Помните, что за свою пассивность собственники часто расплачиваются «рублем», порой — золотым.
👍 Было интересно и полезно? Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые материалы.
С уважением, Альберт Садыков (опубликовано: 22.07.2019)