В жизни случаются непредвиденные ситуации – развод, потеря работы или какие-то другие обстоятельства, когда пропадает возможность выплачивать ипотеку...
Можно ли продать квартиру с переуступкой обязательств по выплате ипотеки банку?
Если речь идет не о ситуации, когда из полученных от продажи средств сразу же гасится ипотека, а именно о варианте, когда с приобретением объекта покупатель обязуется выплачивать ипотечные платежи за предыдущего владельца, то это зависит от конкретного банка. Нужно выяснить, предусмотрел ли такую возможность Ваш кредитор.
Оказывается, не все банки одобряют описанную схему. Например, представители ВТБ отметили, что их заемщикам разрешается продать залоговую квартиру только после полного погашения ипотечного кредита.
По словам риелторов, теоретически такая схема возможна, но в реальности они видели такие случаи всего пару раз, а крупные банки вообще не хотят идти на это.
Они говорят, что куда проще продать ипотечную недвижимость привычным путем – погасить кредит из полученных от продажи средств. Такой вариант привычен для банков и не несет рисков для покупателя.
Юридическое оформление сделки
Приобретатель ипотечной квартиры становится на место залогодателя и принимает обязанности по договору ипотеки, в том числе те, которые первый залогодатель не выполнил надлежащим образом. То есть покупатель становится должником по договору ипотеки – вместе с квартирой он приобретает и кредит.
Схема продажи ипотечной квартиры
Прежде чем заключить сделку купли-продажи ипотечной квартиры, покупатель должен получить одобрение в банке, где оформлена ипотека. Банк проводит такую процедуру по всем правилам, не делая каких-либо скидок и послаблений. По сути, это смена заемщика.
Важно помнить, что купить жилье, обремененное ипотекой, может не каждый. Поскольку в этом случае вместе с квартирой продается и кредит, покупатель должен соответствовать всем критериями, которые банк предъявляет к ипотечным заемщикам. Требования разных кредиторов могут отличаться: может оцениваться размер дохода, кредитная история.
Процедура продажи квартиры предполагает аренду продавцом и покупателем двух банковских ячеек. В одну из них закладываются деньги, необходимые для погашения задолженности, во вторую – оставшаяся сумма. Далее подписывается договор купли-продажи и подается в Росреестр. Вместе с правом собственности к покупателю переходит и залоговое обязательство. Затем продавец берет деньги из первой ячейки и погашает ипотеку, а банк выдает закладную. С этим документом покупатель идет в Росреестр, который выдает выписку из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии обременения. Лишь после этого продавец может взять деньги из второй ячейки. Такая схема реализации ипотечной квартиры – наиболее безопасна для всех сторон.
Пакет документов
Покупатель ипотечной квартиры передает банку полный пакет документов, чтобы его могли оформить как заемщика.
Как правило, это справка о доходах по форме 2-НДФЛ, копия паспорта, данные о составе семьи и расписка от мужа/жены о согласии на оформление ипотеки, выписка из домовой книги. Соглашение с банком заключается в письменной форме с участием самого банка.
Также при заключении сделки купли-продажи квартиры необходимо взять выписку из ЕГРП по квартире и выписку из домовой книги, чтобы узнать, есть ли другие обременения и зарегистрированы ли на жилплощади несовершеннолетние.
Эксперты рекомендуют нотариально заверять договор купли-продажи – так Вы получите дополнительную гарантию безопасности сделки.
Будет ли стоимость ипотечной квартиры значительно ниже рыночной?
Обычно квартира, находящаяся в залоге у банка, стоит на 10-15% ниже, чем в среднем по рынку. Уровень скидки во многом зависит от локации. Квартиры в центре, обремененные ипотекой, продаются так же успешно, как и аналогичные объекты без кредитной истории. А в спальном районе продавцам ипотечных квартир придется привлекать покупателей дисконтом, поскольку конкуренция здесь выше.
Кроме того, банк может взять процент за сопровождение.
Если покупателю нужны деньги для покупки ипотечной квартиры, как правило, их сможет предоставить только банк-залогодержатель. В таком случае ему стоит приготовиться к дополнительным издержкам, поскольку необходимо будет пройти процедуру одобрения в качестве заемщика.
Разве покупателю не проще сначала погасить ипотеку продавца, а потом купить квартиру?
Юристы настаивают, что не стоит покупать квартиру с обременением путем погашения ипотеки продавца. Когда задолженность будет выплачена, банк снимет с квартиры обременение, и продавец станет полноправным собственником жилья.
В этом случае покупатель не сможет принудить его к подписанию договора купли-продажи. Но покупатель может подстраховаться, заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны все условия.