Доброго дня, уважаемые!
Как обещал, рассказываю, как арендатору спасти свое имущество, если арендодатель нарушил порядок удержания его имущества в счет долга по аренде.
Юридические формулировки буду вынужден употреблять в тексте, не обессудьте. Иначе мои советы будут годиться только для чтения в месте, куда царь пешком ходил.
Еще одно отступление (но по теме!) касается важности формулировок в тексте договора аренды нежилого помещения.
В прошлой статье я рассказывал о реальной истории фактического убийства бизнеса одной моей знакомой из города Т.
Так вот, моей знакомой НУЖНО БЫЛО 1000 раз ПОДУМАТЬ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ АРЕНДОВАТЬ это НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ:
- Арендодатель отказался наотрез от изменения формулировок в договоре аренды нежилого помещения (ВОТ КОГДА НАДО БЫЛО НАЧАТЬ ИСКАТЬ ДРУГОГО АРЕНДОДАТЕЛЯ!). А в тексте была заранее зашита возможность отъема имущества и практически в каждом пункте договора много карательных санкций в отношении арендатора.
- Арендодатель вел себя нестабильно. То настаивал на каждой букве договора, акта приема-передачи помещения, ранее срока выставлял счета на оплату. А когда у него возникла необходимость и он предложил моей знакомой перечислять арендную плату третьему лицу, то не спешил оформлять это предложение документально, просто учитывал эти платежи моей знакомой при выставлении последующих счетов
- Чтобы не запутывать, скажу проще: когда владелец здания бизнес-центра "Флаг..." в городе Т. готовил свое здание к вводу в эксплуатацию, делал ремонт помещений, то он сильно задолжал строителям, и, видимо, искал разные возможности, чтобы погасить долги перед этими строителями. А моей знакомой было удобно платить аренду не каждый месяц в строго отведенный день, а два раза в год, так как она в основном работала по госконтрактам, а там 100% постоплата, как раз выходило, что перечисления были в июне-июле и в декабре
- Знакомая не раз жаловалась на ощущение, что что-то не так в ее взаимоотношениях с владельцем здания и директором управляющей зданием организации ООО "Опт...". Она не могла описать свои ощущения словами, но кожей чувствовала какой-то подвох, третье дно (БЕЖАТЬ НАДО В ТАКИХ СЛУЧАЯХ И ПОДАЛЬШЕ! Это как при общении с американцами - они тебе улыбаются всеми зубами, а глаза острые и жесткие)
- Можно сказать, что в голове у девушки тараканы американские водились, по 6 см. Но интуицию еще никто не отменял, так то... Тем более, что арендовала помещения она не в первый раз, опыт общения с арендодателями был, жалко, что только положительный, как оказалось
ЧЕМ ЗАКОНЧИЛОСЬ ЭТО ПОПУСТИТЕЛЬСТВО И НАПЛЕВАНИЕ НА ЗАКОНЫ ВОЛЧЬЕЙ СТАИ СО СТОРОНЫ МОЕЙ ЗНАКОМОЙ?
В прошлой статье я акцентировал внимание на датах в 2013 году.
Почему это было важно, потому что арендодатель в лице фактического владельца здания и директора управляющей зданием компании ООО "Опт..." нарушили в отношении моей знакомой и ее имущества все возможные законы и правила, процедуры, описанные законодательством РФ!
Ну вот, арендатор-моя знакомая утверждает, что не была должна за аренду на дату планируемого выезда из бизнес-центра "Флаг...", а если и была какая-либо небольшая не доплата, то почему арендодатель не предоставил акт сверки платежей и претензию, а просто опечатал помещение и перекрыл доступ к документам, оборудованию и личному имуществу?
ЧТО ЖЕ ДОЛЖЕН БЫЛ СДЕЛАТЬ АРЕНДОДАТЕЛЬ В ЭТОЙ ИСТОРИИ?
1. Письменно уведомить арендатора-должника о наличии конкретной суммы задолженности по арендным и иным платежам до подписания соглашения о расторжении договора аренды № __ от _____ 2013 г. (в августе 2013 г. до 01 сентября 2013 г.)
2. Подготовить и подписать Соглашение о расторжении договора аренды с включением в соглашение обязательств сторон о проведении сверки взаиморасчетов, подписанное сторонами
3. Провести совместно с арендатором сверку взаиморасчетов сторон по арендным и иным платежам (иные - это за интернет, телефон)
Вариант развития событий при отсутствии долга со стороны арендатора
4.Если при сверке взаиморасчетов сторон по арендным и иным платежам выявилось отсутствие факта задолженности со стороны арендатора, то составить Акт приема-передачи недвижимого имущества, подписать сторонами при осмотре недвижимого имущества, передаваемого арендатором представителю арендодателя - ООО «Опт...»
5. Не препятствовать Арендатору при освобождении помещения арендодателя
Вариант развития событий при наличии долга со стороны арендатора
4. Получить письменное подтверждение арендатора о согласии с суммой задолженности и согласовать сроки погашения задолженности
5. Составить Акт приема-передачи недвижимого имущества, подписать сторонами при осмотре недвижимого имущества, передаваемого арендатором представителю арендодателя - ООО «Опт...»
6. Предъявить претензию от арендодателя арендатору с требованием об оплате задолженности и предупреждением о действиях по удержанию имущества арендатора
7. Дождаться оплаты арендатором задолженности перед арендодателем
8. Не препятствовать Арендатору при освобождении помещения арендодателя
Вариант развития событий при отказе оплаты долга со стороны арендатора
4. Получить письменное подтверждение арендатора о согласии с суммой задолженности и согласовать сроки погашения задолженности
5. Составить Акт приема-передачи недвижимого имущества, подписать сторонами при осмотре недвижимого имущества, передаваемого арендатором представителю арендодателя - ООО «Опт...»
6. Предъявить претензию от арендодателя арендатору с требованием об оплате задолженности и предупреждением о действиях по удержанию имущества арендатора
7.Письменно уведомить арендатора об ограничении доступа в арендуемое помещение
8.Письменно уведомить арендатора о дате составления поименной описи имущества арендатора и акта удержания имущества арендатора
9. Составить поименную опись имущества арендатора, подписать сторонами
10.Составить Акт удержания имущества арендатора с приложением поименной описи имущества арендатора, подписать сторонами
11. Составить Акт передачи имущества арендатора на хранение с указанием ФИО ответственного за хранение и срока хранения, подписанный арендодателем и хранителем ИЛИ Договор хранения, который бы обеспечил бы сохранность удержанного имущества, возмещение убытков в случае его утраты (гибели), недостачи или повреждения
12. Составить и подать исковое заявление от арендодателя в Арбитражный суд Т-й области на взыскание с арендатора задолженности по арендным платежам и возмещение убытков
13.Получить Решение Арбитражного суда Т-й области о наличии задолженности у арендатора и правомерности удержания его имущества арендодателем. В этом случае удержание имущества было бы трудно оспорить.
14. Составить Акт о наложении ареста на имущество арендатора на основании решения Арбитражного суда Т-й области
15.Добиться оплаты арендатором задолженности перед арендодателем и стоимости хранения имущества. После чего не препятствовать освобождению арендатором складских помещений арендодателя
16.ЛИБО провести торги по реализации имущества арендатора-должника специализированной организацией на основании решения Арбитражного суда Т-й области[1]
[1] Статья 89. «Реализация имущества должника на торгах» Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об исполнительном производстве" (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.09.2018)
ЧТО СДЕЛАЛ АРЕНДОДАТЕЛЬ НА САМОМ ДЕЛЕ?
НИЧЕГО ИЗ УКАЗАННОГО ВЫШЕ. ПРОСТО ВЫВЕЗ ИМУЩЕСТВО МОЕЙ ЗНАКОМОЙ В НЕИЗВЕСТНОЕ ЕЙ МЕСТО И ВСЕ.
Продолжая, хочу сразу сообщить: имущество арендатора (моей знакомой) нашлось только в 2017 году при совершенно невообразимых обстоятельствах. В 2018 году арендатору удалось добиться возбуждения уголовного дела по факту кражи имущества в 2013 году, сейчас идет следствие.
В следующей статье расскажу, как она действовала, чтобы добиться возбуждения уголовного дела через 5 лет после фактической кражи!
Читайте мои предыдущие советы:
14й совет: Как арендодатель может убить ваш бизнес. Реальная история. Часть 1. Держите ушки на макушке!
13й совет: Девушка, можно с Вами?...
12й совет: Что выбрать для малого бизнеса: услуги или производство? Например, пельменный цех
11й совет: Как самому разработать бизнес-план?
10й совет: Бизнес-проект для малого бизнеса. Проектируйте сами
9й совет: Нужен ли бизнес-план для микропредприятия?
8й совет: Юрист для малого бизнеса
7й совет: Работники для малого бизнеса: алкаш, несун, бухгалтер...
6й совет: Работники для малого бизнеса: кого надо кадрить, а кого ни в коем случае!
5й совет: Как я искал деньги на свое дело. Расчеты для бизнес-плана
4й совет: Золотая рыбка в тумбочке. Первые расчеты к бизнес-плану
3й совет: В свою бизнес-команду бери профи, а не родню или друзей
2й совет: Дружба в бизнесе только до больших денег
1й совет: Начинаешь свой бизнес? Ищи, изучай, примеряй и применяй
Мои тэги: #НАЧНИ_СВОЙ_BIZ_С_MR. ЛИС #Советы_бывалого, #Mr. Лис #Yandex_Zen_Mr.Лис #Yandex_Zen_Мистер_Лис #малый_бизнес #предпринимательство #бизнес_план #бизнес_проект #стартап #стартап_проект #кадры_для_бизнеса #менеджер_продаж #триз_шанс #сергей_сычев #расчет_заработной_платы #оплата_труда #новые_технологии_казань #обучение_менеджеров_продаж #менеджер_по_продажам #вакансия_менеджер_по_продажам #работа_менеджер_по_продажам #удаленная_работа
Не стесняйтесь, подписывайтесь на мой канал, пишите комментарии, задавайте вопросы, ставьте лайки!)) искренне ваш, Mr. Лис!