Общепринятая практика при совершении операций с недвижимостью – определение стоимости квадратов на момент проведения сделки. Предоставлять такую услугу могут только лицензированные специалисты. Поставщиком этого вида сервиса с безупречной репутацией является аудиторская компания «ХАРС».
Оценка недвижимости в Туле выполняется квалифицированными специалистами с использованием одного из наиболее эффективных с экспертной точки зрения подходов:
- К оцениваемой недвижимости применяется сравнительный подход.
- При расчетах используют метод затратного подхода.
- За основу берут метод доходного подхода.
Все эти виды подходов широко используются при оценке недвижимости любой площади, назначения. Каждый из подходов обладает характерными достоинствами, имеются и недостатки. Их применяют в различных ситуациях, учитывая субъективные факторы.
Сравнительный подход
Методы оценки объектов недвижимости в этом случае заключаются в следующем. Берутся ключевые эксплуатационно-технические составляющие анализируемого объекта и сравниваются с существующими аналогами, имеющими актуальную цену. Если имеются какие-либо различия между сопоставляемыми объектами, то при дальнейших расчетах вводятся корректирующие поправки. Данная методика определения стоимости используется в таких случаях:
- Речь идет о недвижимости, построенной по типовым проектам.
- Аналог, взятый для сравнения, максимально похож по основным параметрам – конструктивным, технико-экономическим и т.п.
- Сравнительная стоимость схожего объекта должна быть «свежей», чтобы соответствовать существующей рыночной цене.
- Наличие данных в нужном для объективного сравнения объеме.
- Сопоставимые ценообразующие критерии.
Алгоритм действий при оценке недвижимости сравнительным подходом включает в себя следующие этапы:
- Анализ рынка конкретной местности. Изучение данных о похожих объектах, поиск информации о совершенных или планируемых сделках (купля-продажа, выставление на торги с ценой, другое).
- Вычисление конкретных параметров и элементов, которые будут выступать в качестве сравниваемых единиц.
- Проведение сравнения по выбранным факторам.
- Выполнение корректировочных вычислений, обоснованных специальной шкалой, для сравнения всех элементов объекта-аналога.
- Проведение согласовательных мероприятий, связанных с полученными результатами и утверждением стоимости оцениваемой недвижимости.
Преимуществами сравнительного подхода оценки являются:
- Полученная цена выражает мнение большинства продавцов и покупателей.
- В оценочной стоимости учитывается инфляция.
- Оценка выполнена на основании статистических данных.
- Выполнены корректирующие изменения, учитывающие разницу с аналогичной недвижимостью.
- Достоверность полученной оценки, простая методика вычислений.
Если говорить о минусах сравнительного подхода, то следует отметить такие факты:
- Нет полностью равноценных продаваемых объектов.
- Сложно собрать достоверные сведения о стоимости недвижимости в желаемом объеме, особенно когда речь идет о нежилых помещениях.
- Проблематично найти информацию, которая касается условий совершенных сделок.
- Большое влияние оказывают такие факторы, как стабильность и активность рынка.
- Если полученная информация об объектах сравнения противоречива, сложно прийти к единому мнению.
Затратный подход
В этом случае подходы к оценке недвижимости основываются на следующем:
- Высчитывается рыночная цена земельного участка под оцениваемой недвижимостью.
- Суммируются все затраты связанные с возведением объекта. При этом учитывается его износ и доход от предпринимательской деятельности.
Основные шаги затратной методики оценки недвижимости – это расчеты коэффициентов:
- Cз – стоимость земли.
- Cнс – общие траты, если бы пришлось строить объект с нуля.
- Ин – коэффициент накопленного износа (естественный, в результате предпринимательской деятельности).
- Cy – стоимость улучшений рассчитывается по формуле Cy = Cнс – Ин.
- СПЗ – стоимость объекта недвижимости, который был оценён затратным подходом.
Когда данные вычислены, используется простая финишная формула CЗП = Cз + Cy.
Этот метод используется, когда есть четкое понимание, что покупатель не будет платить больше, если за такие же деньги можно создать идентичный по полезности объект.
Преимущества:
- Оптимальный вариант для оценки уникальных и новых объектов недвижимости.
- В определенных ситуациях это единственно возможный метод к использованию.
- Способ рекомендован для определения стоимости объекта, подлежащего налогообложению и страхованию.
- Можно сделать качественную оценку недвижимости в местах, где рынок практически отсутствует.
- Часто применяют:
- Для технико-экономического обоснования новостройки.
- При проведении анализа земельного участка для его эффективного использования.
- Во время оценки государственных, общественных, специальных объектов.
Недостатки:
- Трудоемкий процесс расчета.
- Повышение точности конечного результата требует дополнительных затрат.
- Нередко бывает, что затраты на новое строительство существенно превышают цену покупки оцениваемого объекта.
- Сложно вести точные расчеты, когда речь идет об объектах старой постройки, в том числе из-за невозможности рассчитать уровень их износа.
- Крайне проблематично рассчитать стоимость участка земли, если на нем расположена какая-то недвижимость.
- Общая для Российской Федерации проблема проведения оценки земли.
Доходный подход
Используя этот метод оценки недвижимости, эксперт определяет сумму будущей прибыли, получаемой от сдачи в аренду оцениваемого объекта. Основной критерий, учитываемый в расчетах – арендная плата. Алгоритм оценки с применением доходного подхода состоит их следующих этапов:
- Подсчитывается сумма поступлений от сдачи объекта в аренду.
- Высчитывается валовый доход.
- Выполняется расчет доходов, связанных с оцениваемым объектом.
- Определяется планируемая сумма чистой прибыли.
Итоговый этап – это преобразование результата (суммы чистого дохода от аренды) в оценочную стоимость объекта.