Минстрой подготовил и опубликовал ряд поправок к законодательству, дух и буква которых будит к новой жизни забытые было ЖСК.
Почему опять ЖСК?
С ужесточением госрегулирования компаний-застройщиков, возводящих жильё с долевым участием, рынок дольщиков стал потихоньку «сыпаться».
Не всем игрокам дано выдюжить жёсткий банковский надзор за каждым этапом хозяйствования и немаленькие ставки по кредитам. Треть участников вообще ушла с рынка, и даже самые крупные начали посматривать в сторону обходных схем.
Параллельно почти сошло на нет некогда расцветавшее движение жилищно-строительных кооперативов. Отчасти от того, что пайщикам в начале 2000-х стало казаться, что дольщиками быть безопаснее, отчасти от того же правительственного контроля – отраслевые власти в 2016-м стали подозревать, что в «одежку ЖСК» рядятся крупные застройщики-«многоквартирники», и кооперативам запретили строить здания выше трех этажей.
Итог ограничений не заставил себя ждать – доля ЖСК в стране снизилась сначала до 2, 4 %, а к 2018-му году и вовсе до половины процента! По Москве цифра чуть позитивней, но тоже с «пикирующей» тенденцией.
В такой ситуации оглянувшемуся вокруг правительству стало понятно, что исполнять цель нацпроекта – нарастить на треть объёмы жилищного строительства к 2024 году – может статься, будет не с кем.
Отсюда – новые документы с новыми стимулами. Предлагается законодательно закрепить понятие «пай» как «паенакопление» и дать возможность банкам принимать паенакопления участников ЖСК в качестве ипотечных залогов. Отметим, прежде понятие «пай» вообще не имело правого статуса.
Ожидается, что ставка по кредитам для пайщиков будет также близка к ипотечной.
В остальном, как и дольщикам, членам кооперативов будут предписаны обязательные эскроу-счета и регистрация в специальном реестре. Стране не нужны ни обманутые дольщики, ни обманутые пайщики. Предполагается, что ЖСК будут легче и безопаснее чувствовать себя на рынке ещё и потому, что каждый кооператив будет концентрироваться на возведении лишь одного дома, а не начинать с нескольких котлованов сразу.
Что касается посильного для населения номинала ипотечной ставки, от которого во многом будет зависеть успех нацпроекта, то, к примеру президент ассоциации НОСТРОЙ Антон Глушков настроен не вполне оптимистично. Он сомневается, что значение ставки сможет в текущем году достигнуть планового показателя 8,9 процента. Представитель отрасли считает также, что только при положительном решении правительством вопроса об ипотечных каникулах для владельцев эскроу-счетов, можно ожидать реального оживления спроса на жильё.
Своевременной называет инициативу Минстроя член Совета Московского городского отделения «Опоры России». председатель комитета по строительству, председатель совета директоров ГК «ЦЕНТР» Олег Филиппов. Но для того, чтобы инициатива действительно дала ощутимый прирост объёмов строительства, необходимо, считает эксперт, законодательно закрепить права жилищных кооперативов в части контроля и распоряжения собственным имуществом, в том числе и денежным, требуется разработать и узаконить механизм кредитоспособности кооперативов, в том числе и в части ипотеки.
Членам кооператива, продолжил в интервью телеканалу ПРО БИЗЕС Олег Филиппов, особое внимание понадобится уделить вопросам правопреемственности земельных участков, а также уведомительной процедуре при организации строительства и вводе в эксплуатацию индивидуальных жилых зданий. Оценка спроса на индивидуальное жилищное строительство показывает, что потенциал роста ИЖС составляет на сегодня от 8 до 15 %. При соответствующей работе правительства по внесению в действующее законодательство поправок, обеспечивающих как защиту интересов индивидуального застройщика, так и кредитоспособность активов кооперативов, платёжеспособный спрос может вырасти до 20-25 %. Дело - за законотворческой деятельностью.
Подготовила Ирина Нефедова