Как уже известно, наиболее выгодным является приобретение квартиры еще до того как она построена. В настоящее время государство установило порядок приобретения такого объекта: долевое участие в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (в том числе: апартаменты, машиноместа, нежилые помещения). Форма договора, по которому приобретаются права на такое имущество, является договор участия в долевом строительстве, чаще его называют договор долевого участия (ДДУ).
Разберемся, что же из себя представляет такой договор.
Итак, начнем с предмета договора, т.е. основных обязательств сторон. По договору долевого участия:
- застройщик обязуется в определенный срок построить многоквартирный дом или объект недвижимости и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов, передать участнику долевого строительства или как чаще называют – дольщику объект долевого строительства (квартиру, помещение или их часть),
- дольщик обязуется уплатить стоимость объекта долевого строительства (квартиры, помещения или их части) и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта.
При исполнении своих обязательств по ДДУ застройщик вправе выполнять все обязательства самостоятельно или привлекать других лиц: проектировщиков и инжиниринговые организации, подрядчиков, поставщиков, инвесторов и т.п., но, несмотря на это, все равно ответственность перед дольщиком будет нести только застройщик.
ДДУ заключается в письменной форме, т.е. подписывается сторонами в бумажной форме (электронное заключение договора пока не получило распространение), заверяется подписями сторон: дольщика и представителя застройщика. Договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, т.е. его действие и обязанности сторон возникают только после и при условии государственной регистрации договора, если в регистрации договора отказано – договора не существует, обязательств сторон нет.
Что обязательно должно быть в договоре:
- описание подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры, машиноместа, помещения), в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) и т.д.;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
- цена договора (стоимость объекта долевого строительства (квартиры, машиноместа, помещения) или стоимость долевого участия дольщика в строительстве объекта), сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет с момента передачи объекта долевого участия дольщику, а исключением технологического и инженерного оборудования);
- одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
- условия по строительству объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады и т.п.), если это обязательство государством возложено на застройщика
Все вышеперечисленные условия, включаемые в договор должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.
