В прошлом посте https://zen.yandex.ru/media/id/5cdf8dd654a96300b3486747/sdaete-ili-snimaete-jile-budte-ostorojny-5d28a1af8600e100ac023b28 я рассказывала, почему выгодно заключать с квартирантами договор найма или аренды.
А главное - что может случиться с собственниками квартир, которые этот договор проигнорировали.
Теперь представьте ситуацию, что на пороге вашей квартиры уже нетерпеливо переминаются с ноги на ногу потенциальные наниматели или арендаторы. И уже вносят предоплату и ставят подписи в нужных местах договора. Что дальше? А дальше собственник или сам арендатор идут с заявлением в местный отдел Росреестра с заявлением. Когда это нужно сделать?
Сроки для регистрации договоров аренды или найма
Заявление о госрегистрации найма жилого помещения необходимо подать не позднее чем через 1 месяц с даты заключения договора. При этом регистрации подлежит не договор найма, а возникшее обременение – ограничение права собственности на квартиру после заключения сделки.
Право обратиться с документами на государственную регистрацию есть у арендодателя и у арендатора. Для государственной регистрации договора аренды не установлено конкретных сроков, как и наказания за подачу заявления в органы Росреестр с «опозданием». Подавать договор аренды жилого помещения можно спустя несколько недель или месяцев после подписания этого документа. Несмотря на это, лучше зарегистрировать сделку аренды или найма до внесения первого платежа или, по возможности, не откладывать подачу заявления на срок больше двух месяцев с даты подписания договора. Иначе могут возникнуть разногласия, связанные с началом выполнения условий сделки, внесением регулярных платежей и налоговых отчислений.
Затягивание процесса регистрации может быть расценено специалистами Росреестра, как умышленное уклонение от обязанностей по регистрации договора аренды. Представители ведомства имеют право инициировать проверку по факту административного нарушения.
И вроде бы закон соблюли, но есть одно "но"... Возможно, в ближайшее время Росреестр придется посетить повторно...
Нужно ли регистрировать дополнения и изменения к договору аренды?
После подписания договора аренды (найма) могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, способные повлиять на условия сделки. Чтобы изменения условий сделки вступили в законную силу, сторонам нужно правильно составить дополнительное соглашение к действующему договору.
Гражданский кодекс РФ в части ст. 452 определяет, что дополнительные акты о внесении изменений в текст договора, совершаются той же форме, что и основной договор. Это означает, что если договор найма или краткосрочной аренды не зарегистрирован в органах Росреестра в соответствии со ст. 674 ГК РФ, то соглашение к нему составляется в простой письменной форме и также не подлежит регистрации. В ином случае любые изменения и дополнения в форме соглашения к договору после подписания сторонами нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, первоначальные условия сделки останутся прежними, а все указанные в соглашении изменения к договору не будут иметь юридической силы.
Процедура расторжения зарегистрированного договора
Договор аренды, подписанный и зарегистрированный с соблюдением всех требований законодательства, может быть завершен по истечению сроков, указанных в условиях данного документа. Аннулировать договор до наступления срока окончания аренды или сделку по аренде квартиры, заключенную на неопределенный срок, можно двумя способами:
· По соглашению арендатора и арендодателя.
· В одностороннем порядке через суд.
Для рассмотрения этого вопроса в суде у одного из участников сделки должны быть веские основания, перечисленные в Гражданском кодексе. Например, арендодатель получает право обратиться в суд для аннулирования договора, если вторая сторона явно нарушает условия сделки или не заботится о сохранности предоставленного жилья (статья 619 ГК РФ):
1) больше 2 раз не вносит вовремя арендную плату,
2) пользуется помещениями с существенным нарушением договора,
3) ухудшает фактическое состояние квартиры,
4) использует жилое помещение не по назначению, например, под мастерскую или офис,
5) не выполнил капитальный ремонт в установленные договором или законом сроки, если капитальный ремонта входит в обязанности арендатора.
6) при обнаружении других существенных нарушений договора или в случаях, предусмотренных действующими законами.
Перед обращением в суд арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им своих обязательств и предоставить для выполнения требований разумные сроки. Арендатор имеет право подать заявление в суд без предварительного предупреждения, если в положенные сроки арендодатель не предоставляет помещения в пользование или препятствует пользованию имуществом. Поводом для иска могут стать недостатки квартиры, не обговоренные заранее при заключении договора, и прочие нарушения сделки, предусмотренные п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ.
После аннулирования сделки найма или аренды собственнику недвижимости нужно подать заявление в Росреестр для погашения записи об аренде или обременении, возникшем после подписания договора найма. К пакету подтверждающих документов требуется приложить 2 экземпляра соглашения о расторжении сделки или копию судебного решения. До погашения записи в ЕГРН владелец жилья не сможет официально зарегистрировать новый договор найма или аренды.
В отличие от арендатора, наниматель с согласия проживающих с ним граждан имеет право досрочно расторгнуть сделку без обращения в суд. Достаточно просто письменно предупредить владельца квартиры за 3 месяца до даты аннулирования договора найма – после истечения этого срока договор найма признается расторгнутым, даже без согласия от наймодателя. Со стороны наймодателя договор также расторгается только через суд, при наступлении обстоятельств, указанных ст. 687 ГК РФ.
Заявление на госрегистрацию прекращения найма необходимо подавать с копией уведомления нанимателя об одностороннем расторжении договора или, при досрочном расторжении через суд, с приложенной копией судебного решения. После принятия заявления от одной из сторон найма, регистрационный орган письменно уведомляет другого участника сделки о прекращении найма жилого помещения.