Сегодня я поделюсь не очередным "лайфхаком", а расскажу много полезного для тех, кто собирается сдавать комнату или квартиру вновь поступившим студентам. Как вы понимаете, обучение у "вчерашних школьников" предстоит долгое и за много лет может произойти что угодно. К сожалению, по действующим законам этим "что угодно" может стать штраф в несколько тысяч рублей.
Прежде чем брать предоплату с квартирантов, узнайте - а не обязаны ли вы заключить с ними договор найма или аренды? И что произойдет, если этого не сделать.
Итак, начнем с начала...
Договор аренды подтверждает заключение сделки, по условиям которой арендодатель (собственник или его уполномоченный представитель) за вознаграждение предоставляет другому лицу (арендатору) право временно владеть и пользоваться или только пользоваться своим имуществом. Закон предусматривает заключение такой сделки в устной или в письменной форме. Но практика показывает, что чаще всего договор аренды заключают и официально регистрируют, когда речь идет о коммерческой недвижимости или аренде квартиры для нужд юридического лица. Не менее половины граждан, сдающих квартиры другим людям, до сих пор предпочитают устную договоренность с арендаторами. Стремление сэкономить и, зачастую, юридическая безграмотность владельцев жилья могут привести к спорным ситуациям и долгому разбирательству в суде. Поэтому специалисты по недвижимости советуют заключать сделку по аренде или найму жилья только в письменной форме.
Зачем нужно заключать договор
Письменный договор аренды или найма квартиры определяет основные условия сделки: сроки и стоимость аренды, права и обязанности сторон сделки, порядок урегулирования спорных ситуаций и выплаты компенсации. Документ гарантирует взаимное соблюдение всех договоренностей между арендатором и собственником жилья:
· Условия аренды можно изменить только по взаимной договоренности сторон. Обо всех предстоящих изменениях, в том числе об увеличении стоимости аренды, арендатора обязаны уведомить заранее.
· Сделку по аренде жилья сложно расторгнуть до окончания срока, указанного в договоре.
· Владелец может контролировать порядок использования арендованной квартиры по назначению. Например, если квартиру арендует компания или организация, то эта недвижимость может использоваться только для проживания сотрудников или других граждан, имеющих отношение к арендатору.
· Договор служит главным доказательством при возникновении спорной ситуации и обращении в суд.
Кроме того, в соответствии со ст. 609 ГК РФ устный договор аренды может быть заключен только между физическими лицами на короткий срок – менее 12 месяцев. Во всех остальных случаях закон предписывает заключать письменный договор, подтверждающий сделку аренды или найма жилья. А письменный договор на аренду квартиры и другой недвижимости обязательно должен пройти государственную регистрацию, если иное не установлено законом (п. 2 ст 609 ГК РФ).
Когда нужна госрегистрация договора аренды
Действующее законодательство обязывает участников сделки регистрировать каждый договор аренды в органах Росреестра. Процедура госрегистрации проводится с предъявлением правоустанавливающих документов на арендуемую недвижимость, а, следовательно, позволяет исключить ситуацию, когда квартира сдается незаконно или с нарушением прав третьих лиц. Вместе с этим, после официальной регистрации сделки у собственника жилья появляется обязанность выплачивать налог с доходов за сдачу квартиры. По этой причине арендодатели обычно не спешат с визитом в кадастровые органы.
Глава 34 ГК РФ и ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливают обязательность госрегистрации, если договор заключен на срок 12 месяцев и больше или одна из сторон сделки – юридическое лицо (независимо от срока аренды). Договор аренды, отвечающий этим требованиям, считается заключенным только с момента внесения записи о госрегистрации в ЕГРН.
Не требуется ставить на учет в органах Росреестра, если договор заключен между гражданами на срок до 11 месяцев. Но закон не запрещает вносить запись об аренде по желанию сторон сделки или заверять документ у нотариуса.
Судебной практикой уточняется законность незарегистрированного договора аренды, если изначально сделка была заключена на 1год и более, но впоследствии стороны письменно сократили сроки действия договора до 11 месяцев и меньше. Независимо от новых условий, такой договор считается незаключенным до момента официальной регистрации в Росреестре.
Для возмездной передачи недвижимости во временное пользование законом предусмотрено два вида сделок – найм жилого помещения (гл. 5 ГК РФ) и аренда (гл.4 ГК РФ). Существует несколько существенных условий сделки, отличающих договора найма от аренды:
· Сторонами сделки могут выступать только граждане.
· Договор найма может быть заключен только на жилое помещение.
· Срок найма ограничен и не может превышать 5 лет.
Общее в правило для обоих видов договоров – обязательное оформление сделки посредством письменного договора с госрегистрацией, если сделка заключена на срок, превышающий 12 месяцев.
Важно учесть разъяснения Президиума ВАС РФ, данные по вопросам аренды в информационном письме No 59 от 16.02.2001года. Право не регистрировать договор аренды остается в том случае, если при составлении краткосрочного договора, участники сделки внесли условие о постоянной пролонгации соглашения после истечения указанного срока.
В ситуации, когда стороны заключили несколько краткосрочных договоров, где каждый договор вступает в силу после окончания срока по предыдущему соглашению, сделка по аренде жилья считается единой. Поэтому оформленные таким образом договора нужно зарегистрировать в государственном реестре.
И на "десерт"...
Ответственность за нарушение обязанности по регистрации договора
Заключенный, но незарегистрированный в установленном порядке договор аренды, признается действительным, если документ после подписания добросовестно исполнялся сторонами сделки.
За нарушение требований по обязательной государственной регистрации сделки предусмотрена административная ответственность как для арендодателя, так и для арендатора. В соответствии с пунктами 1,2 ст.19.21 КоАП РФ., для граждан, виновных в отсутствии регистрации, предусмотрен штраф:
· Для арендодателя или арендатора – от 1500 до 2000 рублей.
· Для наймодателя или нанимателя – до 5000 рублей.
К указанным санкциям можно прибавить штраф и уплату недоимки по налогу на прибыль, полученную от арендатора или нанимателя. В зависимости от правового статуса, индивидуальный предприниматель будет обязан отчислить в бюджет 6% от общей суммы дохода, полученного с момента подписания договора аренды. Собственник жилья, который сдавал квартиру без регистрации в качестве ИП, должен будет подать налоговую декларацию по форме 3-ндфл и выплатить 13% подоходного налога. Штраф за умышленное или неумышленное уклонение от налоговых сборов составит 20 – 40 % от общей суммы полученного дохода.
В следующем посте я расскажу, как правильно продлевать, менять и ПРЕКРАЩАТЬ договор, чтобы избежать штрафов! Подписывайтесь, чтобы не пропустить - это важно!