Почему мы решили затронуть эту тему?
Все потому, что с 01.01.2016 г. вступили в силу поправки о некоторых особенностях исчисления налогов от доходов с продажи недвижимости, что до сих пор вызывает частые вопросы и консультации по порядку формирования налоговой базы.
Налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ, на что, безусловно, необходимо обращать внимание для целей исключения негативных налоговых последствий в виде применения ответственности по ст. 119 (неподача, несвоевременная подача декларации), 122 (неуплата налога), ст. 75 НК РФ (пени).
Так, в силу п. 5 ст. 217.1 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Что означает это большое количество букв и предложений?
Для случая, когда доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, предусмотрены особенности, то доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если же продажная стоимость выше, то в расчет идет именно продажная стоимость объекта недвижимости.
Положения статьи 217.1 НК РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных после 01.01.2016 года.
Следовательно, ст. 217.1 НК РФ имеет давнюю историю применения, вместе с тем, как показывает судебная практика, не все граждане в курсе о данном порядке определения налоговой базы, в виду чего продолжают определять ее, исходя из фактической цены продажи, указанной в договоре, что приводит к многочисленным спорам с налоговыми органами.
Последствия занижения налоговой базы, и как следствие, суммы налога также не менее очевидны: за неполную уплату суммы НДФЛ в результате занижения налоговой базы согласно п. 1 ст. 122 НК РФ налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности в виде штрафа в размере 20 % от неуплаченной суммы налога, а в дополнение получает пеню по ст. 75 НК РФ.
Самым «топовым» доводов налогоплательщиков в судах является довод о том, что об изменениях налогового законодательства они не знали.
Однако, если смотреть на данную ситуацию с чисто правовой точки зрения, то п. 5 ст. 217.1 НК РФ вряд ли можно признать адекватной нормой права.
Само собой, в этой норме, нет законодательной неопределенности, все достаточно явно: бюджет нуждается в поступлениях, которые должны обеспечиваться теперь не только за счет отчислений коммерческих структур, но и непосредственно от граждан.
Между тем, п. 5 ст. 217.1 НК РФ с очевидностью противоречит следующим общим нормам о налогообложении:
- согласно ст. 41 НК доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме;
- согласно п. п. 1 и 6 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
- согласно п. 3 ст. 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание, таким основанием для НДФЛ является доход.
Между тем, доход гражданина от продажи объекта недвижимости выражается по п. 5 ст. 217.1 НК РФ в кадастровой стоимости, которая, безусловно, входит в противоречие со ст. 3, 41, 210 НК РФ, поскольку кадастровая стоимость не является доходом гражданина.
Учитывая, что в большом количестве случаев кадастровая стоимость объектов недвижимости не отвечает требованиям рыночности, то использование данного мерила выступает необоснованным вытряхиванием карманов налогоплательщиков.
С аналогичным успехом можно установить условия для налогообложения, исходя из субъективных представлений налогового инспектора о том, кто и сколько должен бюджету. Несмотря на все эти явные недостатки текущего регулирования правовые реалии пока обратные и с ними следует мириться.