Доходность в центре Санкт-Петербурга, вот что главное:
Один из самых аппетитных показателей в городе, если не знать нюансов. И так решили брать под сдачу квартиру к центре. Подойдем к теме с холодной головой.
На что нужно обращать внимание, если вы решили купить квартиру в старом фонде? (Старый фонд - старше 1917 года.)
1. С капитальным ремонтом или без. Бывает с капремонтом, бывает без него. Если хотим ипотеку берем с капитальным ремонтом. Внимание! Капитальный ремонт мог быть не на все здание. Смотрим на перекрытия визуально- провисли ли они (деревянные перекрытия провисают как гамак). Лучше провести локальное вскрытие полов (15х15 см на месте балки). Если квартира убитая и под ремонт, то проблем с таким пожелаем быть не должно, если хозяева ничего не скрывают.
Чем это грозит, в принципе эти дома еще лет сто простоят, но отделочные материалы будут покрываться трещинами из-за изменения геометрии дома. Продать потом такую квартиру будет чуть сложнее. Я не рассматриваю варианты крайние варианты, с укреплением на окнах или трещинами во весь фасад, но даже простой покупатель руинизированное состояние дома увидит и под инвестиции не купит.
2. Принадлежность объекта недвижимости к объектам культурного наследия (gorod.gov.spb.ru) Возможны обременения на предметы интерьера , геометрию комнат и перепланировки. Дело серьезное, а главное дорогое. Комитет по охране памятников (ГИОП) берет дорого!
3. Наличие сведений о плановом капремонте объекта недвижимости, участие в программе реновации (gilkom-complex.ru, rzt.spb.ru) Это может повлиять на Ваш финансовые планы на этот объект.
4. Наличие сведений о признании объекта недвижимости аварийным (assembly.spb.ru) Влияет на ипотеку. По факту, такие дома в этом списке по 25 лет стоят, и это не предел.
5.Наличие третьих лиц, имеющих право пользования объектом. (Справки №12 о снятии с регистрации некоторых категорий граждан №9 архивная)
6. Наличие несогласованных перепланировок. Два варианта событий. Перепланировка согласуемая- без переноса мокрых зон в жилые комнаты, ипотека потребует либо регистрации перепланировки или восстановление до исходного состояния. Требуем скидки за переделку квартиры и не волнуемся. Вторая история, не согласуемые перепланировки. Тут без ипотеки вовсе. Если очень хочется, берем переделываем, но это финансы. Особое внимание к сносу капитальных стен, если рухнет, кто последний хозяин -тот и сядет. Проект усиления конструкций делаем обязательно. Обратитесь пожалуйста в известную контору.
Немного истории.
Основное предложение дореволюционных квартир приходится на доходные дома, возводившиеся в период промышленной революции – в последней трети XIX века. В то время город уплотнили так, что современным застройщикам остается лишь завидовать.
Владельцы доходных домов в старом Петербурге не мелочились и предлагали нанимателям всех сословий довольно-таки просторные по сегодняшним меркам квартиры. На вторых и третьих этажах парадных корпусов располагались фешенебельные апартаменты с просторными залами, гостиными и кабинетами. Такие квартиры обычно имели два выхода – парадный и на черную лестницу. Чердаки и дворовые корпуса в свою очередь под завязку – от полуподвала до мансарды – укомплектовывались меблированными «нумерами» и квартирами, в которых порой сдавались даже не комнаты, а «углы».
В советский период жилищный фонд основательно перекроили. Свою лепту в нынешний облик исторических районов внесли национализация и перераспределение жилищного фонда после революции, послевоенное восстановление, выборочные и комплексные капремонты. Привычные для нас одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в дореволюционных домах – это чаще всего результат разделения больших квартир на несколько. При таком «раскрое» просторная квартира, которая располагалась рядом с парадной лестницей, получала в свое распоряжение парадные залы, а маленькой доставалась хозяйственная зона при кухне.
При комплексных капремонтах образца 1970-х годов дома делили не только поперек, но и вдоль – так получались жилища «гребенчатых» планировок, с узкими комнатами и окнами на одну сторону. Сегодня трех- или четырехкомнатная квартира по привлекательной цене – это, как правило, «гребенка» с окнами во двор-колодец ветхого доходного дома, доверху нашпигованного коммуналками.
Однокомнатные квартиры в старом фонде – дефицит, львиная доля предложения здесь приходится на первые этажи. Это так называемые дворницкие квартиры, иногда они имеют отдельный вход, но редко ванную. В последнее время все чаще в объявлениях предлагают квартиры-студии в старом фонде. Они обычно оказываются все теми же коммунальными комнатами, но с выгороженными кухоньками и санузлами. Нелегальная установка душевой кабины не делает комнату квартирой, а узаконить «удобства», расположенные над жилыми комнатами соседей снизу, невозможно. Шансы на легализацию таких перепланировок имеют только владельцы «квартирокомнат», под которыми располагаются нежилые помещения, например офисы или магазины.
У тех, кто мечтает о своем уголке блистательного имперского Петербурга, при изучении каталогов объявлений может сложиться впечатление, что счастье близко. Ведь на деньги, вырученные от продажи типовой «трешки» в «спальнике», порой можно с минимальными доплатами приобрести квартиру в самом сердце города – в пешеходной доступности от Невского проспекта и одетых в гранит набережных. (bn.ru)
Ссылка на полный список документов на проверку при покупке квартиры
Мои контакты для консультаций:
Профессиональный архитектор, руководитель девелоперских проектов, обладатель степени МВА лучшего института бизнес образования в России. Консультации по инвестированию в недвижимость Санкт-Петербурга. Надежда Викторовна Левина llnnvv@mail.ru
Подписываемся на канал! Есть вопрос или интересный случай по недвижимости ? Мне тоже интересно - пиши!