Как купить квартиру без денег, или как перестать снимать и платить за свое.

Вопрос покупки собственной квартиры наиболее остро стоит среди молодых людей в возрасте от 25 до 35 лет. Именно в этот период происходит основная часть браков, рождений детей, в связи с чем наличие собственной жилплощади является уже просто необходимостью, а не мечтой. Конечно прекрасно, когда о такой проблеме заранее думают родители и обеспечивают детей своим жильем еще до наступления острой необходимости в нем, но давайте будем честны - у большинства жителей нашей страны денег порой не хватает на самое необходимое, не то что на покупку квартиры для детей. И посему выхода остается два: 1. Снимать квартиру. Это самый простой и быстрый способ решить проблему с жильем. Однако всю жизнь жить на съемном, передвигаясь по городу как кочевник, особенно с маленькими детьми - это явно не то, что хочет молодая семья. Особо остро это ощущается, когда дети начинают подрастать и вы уже прикреплены к конкретной школе/детскому саду и постоянно менять дислокацию для семьи становится сильно натужно. О том, почему я против съема жилья, разберём в другой статье, а пока перейдем ко второму пути. 2. Ипотека. Мы сейчас не будем разбирать плюсы и минусы этого пути, давайте сразу перейдем к тому, с чем вам придётся столкнуться, когда вы только придете в банк, подавать заявку на кредит. А самое основное, с чем вы столкнетесь это то, что вам необходимо будет иметь 15-20% первоначального взноса от квартиры наличными деньгами (либо материнский капитал, но сейчас не об этом). В зависимости от города и типа недвижимости эта сумма может быть достаточно внушительной для того чтобы просто иметь ее в свободном обиходе. Конечно, возвращаясь к началу статьи, хорошо если, хотя бы, эту сумму вам дают родители, либо вы уже в таком возрасте умудрились самостоятельно создать такой капитал, но эти случаи мы рассматривать пока не будем :) Итак вы столкнулись с тем, что денег, как известно, нет, квартира своя нужна, а ребёнка уже скоро отдавать в сад. Что делать в таком случае? Правильно, все равно подавать заявку в банк! Но когда в анкете при заполнении заявки вас спросят о наличии первоначального взноса, пишите, что он у вас есть ровно в том минимальном процентном соотношении, который должен быть по требованию банка. Но не забывайте учитывать один нюанс - если примерная стоимость рассматриваемого вами жилья составляет 3000000 рублей - именно эту сумму вы и запрашиваете у банка, а первоначальный взнос указываете как бы «сверху». То есть к примеру, кредитный менеджер спросит у вас, какова будет примерная стоимость квартиры, вы говорите не 3000000, а 3600000, из которых 600000 это ваш первоначальный взнос, а 3000000 сумма кредита, думаю это понятно. Важно! Ни один банк не вправе при совершении сделки требовать с вас «показать» этот первоначальный взнос наличными деньгами (за редким исключением, но они не коснутся вашей ситуации) Достаточно будет расписки от продавца о том, что он получил первоначальный взнос до момента выдачи кредита, т.е. перечисления основной суммы на счет продавца. Далее мы пропустим момент выбора квартиры после получения одобрения, затронем лишь некоторые важные нюансы, на которых в основном все и спотыкаются, когда выбирают квартиру таким способом. Самое основное, что вы должны знать, стоимость выбираемой вами квартиры не должна быть выше среднерыночной. А если быть еще точнее - цена за квадратный метр выбранной квартиры не должна быть выше средней по рынку. В идеале это должна быть квартира с хорошим ремонтом на среднем этаже в максимально возможно свежем доме (в плане года постройки) и по цене чуть ниже рынка. В общем задача не из простых :) Чем больше общая площадь рассматриваемого вами жилья, тем легче вам будет оформить такую квартиру. Позже объясню, почему. Итак, предположим, вы нашли такую квартиру, по документам там все чисто и прозрачно (о том, что такое чисто и прозрачно, разберем в другой статье), что дальше? А дальше вам будет необходимо заказать на квартиру так называемый отчет об оценке рыночной стоимости квартиры. При этом та сумма, которая будет указана в договоре купли-продажи должна будет включать в себя первоначальный взнос. То есть, к примеру, если реальная цена квартиры 3000000, минимальный первоначальный взнос 15%, значит в договоре должно быть примерно 3530000, из которых 530000 вы якобы передаете в качестве первоначального взноса, а 3000000 это, собственно, кредитные средства, они же являются реальной ценой квартиры. Основная проблема будет заключаться в том, что вам надо сделать так, чтобы оценщик оценил вашу квартиру как минимум на ту сумму, которую вы будете указывать в договоре купли-продажи, в нашем примере это 3530000. Если оценщик не оценит ее на эту сумму, банк откажется брать в залог такую квартиру и вам придётся либо договариваться с продавцами о скидке, либо искать другой вариант. Вот здесь то и кроется основной критерий подбора варианта - больше метров - легче завысить квартиру. Дело в том, что основной из критериев, на который опираются оценщики при оценке квартиры - это цена за квадратный метр. А как известно, чем больше площадь квартиры, тем меньше цена за метр, следовательно при завышении цены в отчете об оценке, она гораздо менее будет выбиваться из общей рыночной цены квадратного метра квартир в вашем районе. К примеру двухкомнатные «хрущевки» бывают площадью от 40 до 48м2. В принципе общая цена на них будет примерно одинакова (при прочих равных), но завысить квартиру 48м2 будет гораздо легче, за счет большей площади. Поэтому перед тем как сделать отчет, не экономьте на спичках и закажите у оценщика предварительный отчет об оценке, чтобы вам посчитали максимально возможную цену за м2, на квартиру, которую вы выбрали. Как только отчет об оценке готов, необходимые документы отправлены в банк, вам остаётся ждать одобрения объекта банком и выходить на сделку. Самое главное, что вы должны помнить, продавцы должны будут вкурсе, что вы делаете завышение и согласны будут подписать расписку на первоначальный взнос, которую вы покажете в банке. Для их безопасности вы можете подписать так называемую «обратную расписку», в которой будет указано, что те деньги которые вы передавали в качестве ПВ, продавец вам вернул обратно. Самое главное помните, что эта расписка составляется только между вами и в банк не показывается. После подписания кредитного договора и договора купли-продажи, и сдачи документов в МФЦ можно вас уже поздравлять с покупкой квартиры :) Конечно, это далеко не все нюансы пои покупке квартиры в ипотеку без первоначального взноса, более подробно каждый аспект будет разбираться в дальнейших постах, если данная информация вам будет интересна.