Здравствуйте уважаемые читатели. В прошлых статьях мы беседовали о том, как подать иск в суд и подготовить документы для подачи.
Сегодня рассмотрим один интересный вопросик о том, как признать право Вашей собственности на недвижимость.
Допустим вот на такую :).
Да, совсем забыл (проклятый склероз), признание права собственности это способ защиты своих прав (ст. 12 Гражданского кодекса РФ), но это редкое явление (как говорится на практике это исключительный способ защиты прав). Ну, например, Вы купили у "Петра Петровича" здание, промбазу, помещение более лет 15 назад, или используете участок бабушки также более 15 лет (запомните эту цифру). И узнаёте что, тадаааам, участок не оформлен. Вот для таких случаев работает "институт" признания права. Итак поехали.
Вы долго, очень долго копали грядки на участке, и вот решили оформить сладкую недвижимость на себя. Заходите на сайт Росреестра, вот по этой ссылочке: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request, или на публичную кадастровую карту: https://pkk5.rosreestr.ru, а там в ЕГРН отсутствует запись о регистрации за вами права собственности на недвижимое имущество. Значит право собственности у вас не возникло. Однако закон может предусматривать иное (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Так, вы можете требовать признания права собственности, в частности: 1) если оно возникло до 30.01.1998г. и не было зарегистрировано в ЕГРН; 2) если вы являетесь правопреемником организации, которая была реорганизована и являлась собственником недвижимости (бывает и такое мда :)); 3) в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
А вот если вы:
- создали объект недвижимости после 30.01.1998г.
- продали объект по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности к покупателю зарегистрирован, но деньги за нее покупатель не уплатил.
- купили объект по договору купли-продажи недвижимости, оплатили ее, но зарегистрировать свое право собственности не можете, так как у вас нет всех необходимых документов (Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2016 по делу N 304-ЭС15-18474);
- заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который еще не введен в эксплуатацию, то если Ваш случай из выше перечисленных не советую подавать иск о признании права собственности. Тут применяют иные инструменты. О них поговорим позднее.
Итак, что же нам надо доказать суду для признания права:
во-первых, обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности, это можно сделать с помощью документов, например договоров, постановлений органа государственной или муниципальной власти и тп.;
во-вторых, владение недвижимым имуществом, право на которое зарегистрировано за иным субъектом. Доказать это можно с помощью, документов об уплате налога на имущество, свидетельских показаний и т.д.;
в-третьих, невозможность зарегистрировать право собственности в установленном порядке (вот скажем при несоответствии между различными документами).
Но это не окончательно, возможно будет необходимо доказать и иные обстоятельства, так если вы признаете право собственности по приобретательной давности, вам нужно доказать факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Теперь составляем исковое заявление:
Вот таким образом: В "шапке" иска пишем:
наименование суда (131 ГПК РФ), его адрес. Иск необходимо подать в суд по месту нахождения недвижимого имущества; данные об истце - т.е. о Вас, ФИО, адрес, координаты для связи (телефон, e-mail), данные об ответчике - ФИО, адрес, телефон, e-mail, если известны. А кто же ответчик по иску определяем от того по какому основанию вы признаете право собственности. Если право собственности признается в силу приобретательной давности, как правило, ответчиком является бывший собственник недвижимости. В основной части иска указываем обстоятельства, на которых основаны требования, и доказательства этих обстоятельств. Доказательства возникновения права собственности надо указывать обязательно. Если вы хотите, к примеру, признать право, которое возникло до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость и никогда не было зарегистрировано в ЕГРН, вам нужно в иске привести указанное обстоятельство. Это может быть, например, приватизация, создание недвижимости. Доказательствами будут: постановление уполномоченного органа об утверждении плана приватизации. В этом случае напишите название, дату, номер документов; договор купли-продажи; договор подряда на строительство.
Доказать владение и содержание можно при помощи: договоров на обслуживание имущества, на проведение ремонтных работ; свидетельских показаний.
Невозможность зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке можно подтвердить, отказом в государственной регистрации права собственности или документами на недвижимость, содержащими несоответствия между собой, устранение которых потребует проведения экспертизы. И теперь требуем: признать право собственности на недвижимость, возместить судебные расходы (госпошлина, денежки представителя).
Да, если подаем иск о признании права в силу приобретательной давности, а бывший собственник не был и не должен быть вам известен, вы можете обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Но, суд может оставить без рассмотрения данное заявление, если придет к выводу, что возник спор о праве.
Хочу просветить вас об особенностях признания права на земельный участок. Право собственности на участок в силу приобретательной давности вы не можете признать за вами, если это так называемый публичный земельный участок (проще говоря государственный, муниципальный и т.д.), поскольку земельное законодательство не предусматривает такой возможности. Следовательно, сначала проверьте, что участок находится в частной собственности, то есть не отнесен к землям, изъятым из оборота, или ограниченным в обороте (п. 2 ст. 27 ЗК РФ), сам участок существует, и не является частью другого участка. Иначе не будет оснований удовлетворить ваше требование.
Фух, вот написал. Да не обижайтесь, что местами сухо, это профессиональная деформация. И напоследок немного юмора:
- Почему змеи не кусают юристов?
- Видимо, профессиональная этика…
Всем пока, спасибо что читаете. Я всегда рад помочь, пишу для Вас.