Всем интересно узнать, сколько стоит его имущество. А сколько стоит мост Миллениум, а гостиница Ривьера или башня Сююмбике?
В современном мире каждый из нас сталкивался с оценкой, когда речь заходила о какой-нибудь сделке. И если на бытовом уровне проблем не возникает (свой первый опыт я получила в пятилетнем возрасте, обменяв набор карандашей на конструктор), то с ростом масштабов собственности растет и риск.
Немного теории
К оценке любого объекта, будь то торговое здание, фрезерный станок или контрольный пакет акций металлургического комбината, можно взглянуть с трех разных сторон. Они так и называются – подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный.
Затратный подход характеризует объект с точки зрения издержек, которые необходимо понести, чтобы стать обладателем аналогичного по свойствам объекта, если изготавливать его собственными силами. Иными словами, не выгоднее ли построить склад на свободном земельном участке, чем покупать уже существующий? Затратный подход особенно полезен при расчете рыночной стоимости объектов, для которых развитого рынка просто не существует.
Сравнительного подход. В его рамках оценщик изучает предложения на рынке или уже совершившиеся сделки с подобными объектами, вводит корректировки, если есть необходимость. К примеру, объект - аналог магазина продается по 50 000 рублей за квадратный метр, но располагается на первой линии домов и на проходном месте, в то время как наш объект спрятан в глубине дворовой территории. Очевидно, что по 50 000 рублей за метр его никто не купит.
Доходный подход к оценке применим, если объект способен приносить доход от сдачи его в аренду, либо при использовании в производственном процессе. Если затратный подход ориентирован на ретроспективу, издержки, понесенные затраты, сравнительный – на текущее состояние рынка, то доходный подход заглядывает в будущее. В доходном подходе определяются ежегодные денежные поступления от объекта оценки на весь прогнозируемый период, затем проводится дисконтирование, то есть процедура пересчета этих самых будущих прибылей на сегодняшнюю дату.
Можно предположить, что оценка гостиницы Ривьера будет проводиться исходя из всех трех подходов. Мост Миленниум денежной прибыли не приносит, оценить его с точки зрения доходов проблематично; аналогичные объекты тоже вряд ли существуют – отпадает и сравнительный подход. Так как мост Миленниум – объект уникальный, единственный в своем роде, используется на благо общества, оцениваем его с точки зрения затратного подхода – на основании строительной документации.
Оценить бесценное
Если с оценкой современных объектов ситуация более-менее ясна, то как же рассчитать стоимость объектов культурного наследия? Не по берестяным же свиткам зодчих, вычитая износ.
Объекты культурного наследия (ОКН) народов РФ представляют собой уникальную ценность и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. Всего по данным Министерства культуры в Республике Татарстан на государственном учете состоит более 6 тысяч объектов культурного наследия, в том числе 1 555 из них на государственной охране (по состоянию на конец 2006 года). Бережное отношение к памятникам является одним из важнейших принципов работы Министерства культуры РТ. Достаточно пройтись по центру Казани и увидеть, как в лучшую сторону преобразились памятники, многие из которых к началу 1990-х гг. пребывали в плачевном состоянии.
Реставрация и поддержание ОКН в надлежащем состоянии требует больших материальных ресурсов. За последние пять лет на проведение мероприятий по сохранению объектов культурного наследия Республики Татарстан выделено 7 044 502,6 тыс.руб. Это стало возможным благодаря реализации программы ликвидации ветхого жилого фонда и реконструкции кварталов ветхого жилья и Федеральной целевой программы «Сохранение и развитие исторического центра г. Казани», что позволило сохранить отдельные объекты культурного наследия и привлечь внебюджетные источники на проведение мероприятий по их сохранению.
Кроме того, существует перечень наиболее ценных и значимых памятников культуры, которые не подлежат приватизации. В Татарстане в этот перечень вошли более 400 объектов.
Частичная инвентаризация объектов культурного наследия показала: в Татарстане реставрации подлежат 90% памятников культуры и архитектуры. Речь идет именно о реставрации, потому что есть еще понятие «текущее содержание памятников культурного наследия».
При решении вопросов оценки необходимо исходить из учета следующих видов существования ОКН: во-первых, как материальный результат труда людей различных поколений; во-вторых, как формы исторического и культурного наследия, обеспечивающего сохранения памяти человечества.
Однако, несмотря на все сложности, все же делались попытки оценить объекты Казанского кремля. Дирекция Государственного музея-заповедника провела конкурс на страхование вверенных объектов, которые были оценены в 3 миллиарда 728 миллионов рублей.
При подсчете страховой суммы оценивались 19 кремлевских строений. Самыми дорогими страховщики сочли новые здания - мечеть Кул Шариф (698 млн. рублей) и Дворец президента РТ (826 млн. рублей). Наклонившаяся башня Сююмбике оценена в 7 млн. рублей, Спасская башня Кремля - в 4,8 млн. рублей, а Благовещенский собор - в 430 млн. рублей. Сама страховка обошлась республике в 999 тысяч рублей.
Но это страховая сумма. Она определяется, прежде всего, для целей страхования и ни в коем случае не может быть определяющей при общей оценке памятника.
У всего есть своя цена. Что касается башни Сююмбике, то она признана архитектурным символом Казани. Она известна далеко за пределами Татарстана, и, по сути, признана всеми татарами мира за символ своей Родины. Без нее невозможно представить наш город, - так же как Париж без Эйфелевой башни или Лондон без Тауэра. Ничто в богатой панораме Казани не привлекает такого внимания, как ее изящный силуэт. Это эффектное сооружение находится на самом видном месте Кремлевского холма, - древнего центра старой части Казани.
У всего есть цена, но это понятие надо отличать от понятия ценности. Башня представляет собой историческую ценность Казани и Татарстана. Для нас она больше чем набор кирпичей и фундамента – это духовное наследие наших предков. Для нас она бесценна.
Татьяна Горина
Оценщик компании «Аудэкс»
Департамент оценки
Страница департамента: Отдел оценки
Телефон департамента: (843) 202-07-60