Как театр, который как известно начинается с вешалки, любое собственное дело начинается с помещения.
Да, есть такие виды предпринимательской деятельности, где вам нужны только Вы и хорошо заряженный телефон. Такие проекты мы с вами тоже затронем в следующих статьях, но сегодня я бы хотел поговорить о бизнесе, которому помещение необходимо.
Давайте же проясним, в каких случаях без помещения не обойтись, разобьем варианты по категориям, и поговорим о нюансах каждой.
1. Розничная торговля (например: магазин), то место, где Вы собираетесь, что-либо продавать.
2. Общепит и развлечения (кафе, ресторан, бар, клуб и тд), там, где Вы будете либо кормить и поить людей, либо их развлекать (например: проводить концерты, показывать фильмы)
3. Офисное помещение - в эту категорию, я отнесу не только офис в понимании кабинета, помещения с одним или несколькими столами, где будете сами заниматься своим делом, но и офисные помещения, которые Вы хотите сдавать другим проектам и получать с этого прибыль.
4. Производство, склад
Прежде, чем переходить к юридическим тонкостям поиска коммерческого помещения, хотел бы назвать площадку, на которой, на мой взгляд, лучше всего искать любые коммерческие помещения. Последнее время появляется огромное количество интернет источников с объявлениями о сдаче помещений в аренду, многие из них более чем активно рекламируются по телевизору, в метро, на улице, "в интернетах". Но поверьте мне, лучше чем Авито пока площадок нет - и это не реклама, друзья (где я и где авито), а твердое мнение, основанное на собственном опыте. В скором времени, конкуренцию может составить Яндекс Недвижимость (пока, на мой скромный взгляд, чуточку не дотягивают. Да простят они меня). Любой собственник или агент по недвижимости, куда бы, на какую бы доску объявлений не выкладывал свой объект, он про Авито не забудет, таковы реалии.
Что касается выбора объявлений только от частника, или так же от агентств, я бы не был категоричен на вашем месте, и смотрел бы все. Дело в том, что в отличии от жилой недвижимости, в частности в Санкт-Петербурге (в белокаменной например все несколько иначе), в большинстве своем комиссию агенту платит собственник, который собственно агента и нанял (простите за тавтологию). Бывают и исключения, не забудьте спросить при звонке + обязательно торгуйтесь за комиссию. При некоторой, специфичной (пусть даже только на слух) сфере вашей деятельности, под которую Вы ищите помещение, агент может стать вашим "входным билетом". Как? Очень просто- правильно преподнесет вас собственнику, он же заинтересован в сдаче объекта. Я предпочитаю объявления об аренде помещений от агентств, в случаи, когда ищу помещение объект для пересдачи в субаренду, полную или частичную, краткосрочную или длительную, не важно, но факт остается фактом, собственники боятся одного слова - субаренда (в основном конечно не обосновано. Ничего страшного в этом для них нет).
Следующим важным фактором, общим для всех категорий (если у вас сразу все официально), является возможность регистрации юридического адреса в снимаемом помещении. На юридическом адресе, я не советую экономить и покупать его отдельно, за условные 5 тысяч рублей - единоразово, в помещении закрытом на лопату. Скупой платит дважды, и рано или поздно налоговая пришлет вам "весточку" о несоответствии адреса действительности. Дальше начинаются разные санкции, Вы бегаете- ищите новый вариант, теряете время. Надо сказать, мой личный опыт показывает, что пресловутая "весточка" обычно приходит категорически не вовремя! Итак, просматривая выбранное помещение, задайте вопрос по поводу возможности регистрации в нем юридического адреса. Некоторые арендаторы, снимая помещение считают, что собственник обязан предоставить им юридический адрес, ссылаясь на статью 54 Гражданского кодекса, где сказано следующее :
" Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа..."
Однако, это не верно, договор аренды- это в первую очередь договоренность между двумя субъектами (людьми), где каждый может выдвинуть свои условия, лишь бы они не противоречили законодательству. Поэтому собственник вправе не давать арендатору права на юр.адрес, что и подтверждается судебной практикой (например: Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2012 по делу N А40-30331/12-153-300 ; от 27.11.2012 по делу N А40-19646/12-148-183). Чаще всего, если речь идет об одной, максимум двух ваших личных компаниях, проблем не возникнет, собственник идет на встречу вам. Кстати, важный момент: помещение должно быть капитальным строением или его частью, в ангаре или ларьке компанию не зарегистрировать!
Теперь давайте "пробежимся" по всем категориям отдельно:
- Первая категория- розничная торговля:
- В соответствии с действующими нормативными правилами на всех предприятиях розничной торговли должны выполняться санитарно-гигиенические требования, требования противопожарной безопасности, электро- и взрывобезопасности, экологической безопасности;
- Предприятия розничной торговли должны быть оснащены инженерными системами и оборудованием, обеспечивающими необходимый уровень комфорта и безопасности;
- Мусорные баки должны быть удалены от окон и дверей помещений магазина не менее чем на 20 м;
- Выгрузка продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Такие работы следует проводить либо с торцов жилых зданий, не имеющих окон, либо из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, либо со стороны магистралей. (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 г. № 64) ;
И самое главное на мой взгляд:
- Согласно пункта 4.10 СНиП 31-01-2003 В помещениях жилого здания не допускается размещать все предприятия, а так же магазины с режимом работы после 23 часов
Вторая категория - общепит и развлечения:
Здесь актуально все то же, что перечислено в первой категории + тонким нюансом будет так называемый закон тишины в жилых домах. Нужно либо позаботиться о хорошей звукоизоляции, если планируется громкая музыка, либо (что действительно вернее) искать помещение в нежилом здании.
Третья категория - офисы
Здесь особых, специфичных правил нет. Главное мы с вами оговорили выше- 1. Возможность регистрации юр.адреса; 2. Возможность сдать помещение в субаренду (при необходимости).
Четвертая категория - производство, склад
Если производство - вредное, размещать его можно исключительно в предусмотренных для этого зданиях (только нежилых), соответствующей категории вредности. Остальные аспекты связанные с поиском такого объекта, будут связаны исключительно с вашими необходимостями (например: высота потолков, отдельный вход, этаж, грузовой лифт, шумность производства, горючесть хранимого оборудования/товара).
На этом я сегодня остановлюсь! но если у вас возникнут какие-либо вопросы, либо уточнения, я буду рад ответить на них. Если будут глобальные вопросы- это обязательно станет отдельной темой статьи!
Надеюсь, я был для Вас хоть немного полезен. До скорых встреч, друзья!