При принятии решения об инвестировании в выпускаемые сегодня облигационные инструменты многие неподготовленные инвесторы обращают пристальное внимание на ОБЕСПЕЧЕНИЕ, предлагаемое эмитентом в качестве исполнения обязательств по займу.
В очередной раз приводим тезис :
Нормативное требование обеспеченности облигационных займов - локальное изобретение белорусских законодателей. Современные публичные рынки заемного капитала функционируют на принципах, отличных от практики частного ( банковского) финансирования , используещего широкий спектр обеспечительных механизмов. Публичные (облигационные) инструменты оцениваются на основе информационной открытости должников и широкого перечня доступной информации о финансовых показателях эмитента, его рыночных позициях, корпоративном управлении, перспективных бизнес-планов и т.п. То есть, не деньги против материального обеспечения, а деньги за возможность адекватного инвестиционного анализа.
Во многих предлагаемых облигационных займах в качестве обеспечения предлагаются объекты недвижимости. Для исполнения процедуры государственной регистрации выпуска облигаций эмитент вносит в эмиссионные документы нормативно необходимый перечень сведений об объекте обеспечения. У инвесторов зачастую нет возможности даже визуально оценить эти объекты . Не говоря уже о своем субъективном взгляде на адекватность рыночной оценки объектов недвижимости независимых профессиональных оценщиков, использующих в основном нормативно определенные государством методики.
Рассмотрим реальный пример финансовой сделки с объектом недвижимости.
В Минске на продажу выставлено помещение известного ночного клуба. На торги выставлено помещение бывшего ночного клуба «Сфера» прямо возле метро «Петровщина». Начальная цена — 812 тысяч евро, сообщает Центр промышленной оценки.
Ночной клуб «Сфера» работал на Дзержинского 77а, но закрылся несколько лет назад. Сейчас помещение общей площадью около тысячи квадратных метров выставили на аукцион, котрый пройдет 5-го июля . Объект включает в себя зал под дискотеку, зал игровых автоматов, помещения физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения, а также помещения общественного питания.
Как рассказали в компании «Агролизинг», которая владеет помещением, они купили его для своего клиента, но из-за его неплатежеспособности контракт пришлось разорвать.
— После расторжения договора помещение было изъято — это произошло около двух лет назад. Это уже второй аукцион по этому объекту, — сказали в «Агролизинге».
Отметим , что лизинговая компания - професиональный финансовый посредник, который более адекватно подготоплен к оценке рисков по сделке с предоставляемым обеспечением. До заключения контракта у лизингового оператора , наверняка, был полный пакет документов как об объекте недвижимости , так и о финансовом состоянии должника. Более того, юридическая конструкция лизинговой сделки предполагает оформление объекта лизинга в собственность лизинговой компании при принятии решения о финансировании. Соответственно, после расторжения контракта , имеется возможность оперативного выставления объекта на реализацию для компенсации издержек по сделке. И при этом , кажущуяся ликвидной недвижимость в столице продается годами.
В облигационных займах все намного проще. Эмитенты предоставляют инвесторам необходимый минимум сведений как о себе , так и о предоставляемом обеспечении ( находящемся где-то, неизвестно в каком состоянии и с мутными характеристиками ликвидности). В случае чего, добраться только до возможности его реализации, можно будет через судебные иски, длительные процедуры банкротства. Это - годы. А потом только, как у "Агролизинга" , собственно, продажа заложенного объекта недвижимости.
Весь этот разговор к тому, что обеспечение, в том числе обеспечение в форме недвижимости, это не панацея уменьшения рисков инвестирования в облигации. Финансовые риски должны оцениваться в широком смысле инвестиционного анализа, и не ограничиваться фактом предоставления материального обеспечения.
