О важнейших последствиях перехода на новые правила долевого строительства и эскроу-счета для рынка недвижимости в России - читайте в нашей статье.
С 1 июля все расчеты по договорам участия в долевом строительстве между девелопером объекта и физическими лицами будут производиться не напрямую, а через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Средства на этих счетах будут "заморожены" до тех пор, пока застройщик не передаст квартиру покупателю. Предполагается, что деньги на строительство девелоперы будут брать в кредит у банков.
По замыслу властей, введение эксроу-счетов должно снизить количество "обманутых дольщиков".
Однако эта мера окажет и другие эффекты, считают эксперты.
Чем чреват переход на эскроу?
1. Снижение гибкости ценообразования
Раньше застройщики активно продавали квартиры на стадии котлована с по существенно сниженной цене, что позволяло быстро привлечь средства дольщиков на самых первых этапах строительства.
По сути, это «скидка за риск», которая может быть весьма интересной для потребителя-инвестора,
- отметил Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» в беседе с Urbanus.ru.
В отдельных проектах разница в стоимости квартир между котлованом и готовым объектом достигала 40% (что позволяло многим дольщикам "делать деньги" на новостройках). Эскроу-счета, блокирующие средства покупателей до конца строительства, лишают «скидку за риск» всякого смысла. А значит девелоперы перестанут продавать квартиры на ранних стадиях с дисконтом.
2. Сокращение сроков строительства
Привлечение банковских средств обернется для застройщиков дополнительными расходами в виде процентов по кредиту. Погасить его девелопер сможет только после "разморозки" эксроу-счетов, т.е. передачи квартир собственникам. Следовательно, чем раньше объект будет введен в эксплуатацию, тем лучше.
По этой причине в ближайшие годы нас ожидает серьезное сокращение сроков возведения домов,
- прогнозирует Дмитрий Логинов.
3. Развитие развитие "быстрых" технологий строительства
Если каждый день работ на объекте будет обходиться девелоперу в 200-300 тысяч рублей процентов по кредиту, то неизбежным последствием станет ускорение процессов. А оно, в свою очередь, простимулирует застройщиков использовать "быстрые" технологии.
Уже сейчас крупные девелоперы скупают домостроительные комбинаты и заводы ЖБИ. В обозримой перспективе это приведет к "ренессансу панельного домостроения".
Есть и опасения, связанные с упрощением проектов, отмечают эксперты.
4. Укрупнение девелоперских компаний
Переход на эскроу-счета приведет к постепенному вытеснению малых и «менее надежных» с точки зрения государства участников рынка - в пользу сильных игроков. Крупным девелоперам очевидно проще получить кредит в банке под низкую процентную ставку.
Более выгодные условия ведения бизнеса позволят лидерам рынка начать экспансию в регионы.
Этот процесс уже стартовал. Собственную франшизу запускают ГК «ПИК», ГК «Самолет» и ФСК.
5. Массовое возвращение механизма рассрочки оплаты ДДУ
Сейчас рассрочка не слишком популярна. Застройщики хотят получить всю сумму договора сразу. Покупателям, не имеющим возможности внести полную стоимость квартиры, предлагают относительно доступную ипотеку.
Но после вступления в силу новых правил будет уже непринципиально, как поступят деньги от покупателя - одним платежом или частями. Все равно до завершения строительства девелопер не будет иметь к ним доступа. Главное, чтобы все средства поступили на эскроу-счет к моменту его раскрытия. Поэтому, вполне вероятно, рассрочка станет использоваться чаще.
6. Полный отказ от банковского финансирования
Региональным застройщикам, располагающим альтернативными финансовыми источниками и собственными производственными мощностями, будет выгоднее реализовывать проекты своими силами без привлечения сторонних кредитов.
Именно к это категории относится первый введенный в эксплуатацию проект с эскроу-счетами, застройщиком которого оказался Воронежский домостроительный комбинат.
В заключение напомним, что Минстрой допускает негативное влияние новых правил долевого финансирования на ввод жилья. В частности, чиновники признают, что эскроу-счета могут привести к увеличению себестоимости проектов и росту цен на новостройки. Однако власти уверены, что повышение стоимости будет незначительным, и его удастся контролировать - в том числе, при помощи внесения дополнительных изменений в законодательство.
Получится или нет - покажет время. И расскажут эксперты Urbanus.ru. Не переключайтесь;).
Читайте также:
Налетай - подешевело! В августе 2019 года квартиры в Москве будут продавать со скидкой?
"Золотой век" кончился? Выдача ипотеки упала на 5%
Сам себе инвестор. Как купить квартиру за 3, а продать за 4 миллиона?..