Нынешний год для дачников и домовладельцев — настоящих и будущих — начался неспокойно: вступил в действие ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества...», упразднивший ДНП, усложнивший жизнь садоводам и названный представителями общественных организаций едва ли не «людоедским». И, наконец, в преддверии дачного сезона федеральные СМИ, словно сговорившись, запестрели публикациями с кликабельными заголовками, мол, россияне избавляются от дач и будут их продавать чуть ли не за бесценок. А так ли все на самом деле?
текст: Николай Штатский
На наш взгляд, в происходящих изменениях можно найти и положительные моменты. Во-первых, так называемая дачная реформа (а именно упомянутый ФЗ-217) дает дачным массивам и садоводствам возможность стать тем, чем они должны быть — благоустроенными частными поселениями, ориентированными на постоянное проживание. Во-вторых, изменения в Градостроительном кодексе обозначили новый уведомительный порядок регистрации строений — без излишней бюрократии. Правда, он пока не заработал. А в-третьих, как недавно стало известно, Минстрой готовится представить в правительство проект программы развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в котором вводится единый стандарт поселков и типовых проектов такого рода Частью программы должны стать механизмы софинансирования строительства коммуникаций, субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам на ИЖС, а также снижение себестоимости индивидуального строительства за счет унификации, типовых проектов и масштабов.
Грядущий разворот в сторону малоэтажек и индивидуального жилья видится логичным, поскольку за десятилетие неконтролируемого строительного бума отрасль зашла в тупик. Пригороды больших и малых городов обросли монолитными «человейниками», под завязку укомплектованными сверхмалогабаритными квартирами. Мегаполисы переуплотняются, сельские районы пустеют.
Разберемся с садоводами
Что происходит в дачном сегменте? Во-первых, у председателей СНТ и инициативных групп появились инструменты, позволяющие бороться с должниками и хроническими неплательщиками. Именно поэтому на рынок и выводятся старые заброшенные дачи.
Новый закон оставил для СНТ две возможности пополнения бюджета. Первая — членские взносы (теперь это аналог ежемесячных коммунальных платежей в многоквартирном доме: уборка, текущий ремонт, содержание общего имущества и т. п.). Вопросы развития (сделать детскую площадку, уличное освещение, шлагбаум и охрану) решаются за счет целевых взносов. Необходимость и размер трат определяются общим собранием. То есть здесь все как в многоквартирном доме, только либеральнее. По идее.
Второй бонус в том, что в садоводствах теперь можно строить не только садовые, но и жилые дома, дающие возможность постоянной прописки. Раньше тоже можно было, но свое конституционное право чаще всего приходилось отстаивать через суд.
Есть нюанс. Представителям многочисленных объединений и коттеджных поселков в формате ДНП на землях сельхозназначения, вероятно, обидно — их приравняли к традиционно «непрестижным» садоводствам. Однако сути это не меняет: определения «дача», «дачное хозяйство» и «дачный участок» остаются в житейском обиходе, но исключены из правового поля. То есть объединениям в форме ДНП и ДНК (дачных партнерств и кооперативов) надлежит своевременно приводить уставы в соответствие с нормами ФЗ-217. Закон теперь общий для всех.
Что и как регистрировать?
С 1 марта 2019 года введен единый порядок регистрации строений для ИЖС и садоводств. Причем для первых процедура упростилась, для вторых — усложнилась.
Теперь, начиная строительство, нужно уведомлять об этом местную администрацию, а по окончании работ приглашать кадастрового инженера для составления технического плана объекта и, опять-таки вместе с соответствующим заявлением, отправлять вновь в местную администрацию — для регистрации в Росреестре.
Хорошая новость в том, что прочие постройки на участке (бани, гаражи, сараи) обязательной регистрации пока не требуют. Плохая — это ключевое слово «пока» (то есть пока чиновники не разобрались с домами).
Что касается садоводов, то при наличии генплана поселения они могут подавать уведомления о начале строительства задним числом (представители муниципалитетов закрывают на это глаза — разумеется, если нет действительно вопиющих нарушений и претензий со стороны соседей). При этом в Госдуме лежит законопроект, предусматривающий продление «дачной амнистии» и отсрочку жестких мер на сей счет для СНТ. И, вероятно, в ближайшее время он будет принят — в противном случае подавляющее большинство садоводов так и останется вне правового поля.
Еще один нюанс в том, что в соответствии с прошлогодней практикой желающему построить дом перед началом проектирования приходилось получать в местной администрации так называемый градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — подробную выписку на тему «что можно, а чего нельзя» применительно к данному участку. Сейчас градплан не нужен. Соответственно, риск промахнуться и построить объект с нарушениями возрастает.
Промежуточный итог
Да, трудности переходного периода, очевидно, будут. Не обойдется также без конфликтов интересов, когда речь идет о территориях повышенной градостроительной ценности. Федеральные чиновники рассказывают о перспективах малоэтажной России, а на местах вынуждены давать путаные объяснения, что можно, а чего нельзя строить и как декларировать, чтобы ваш дом не отсудили и не приговорили к сносу.
Но практика показывает, что все вопросы можно решать: на мелкие несоответствия чиновники закрывают глаза, главное — ладить и договариваться с соседями в вопросах землеустройства. Ведь если муниципалитеты не будут создавать условия для частного и малоэтажного строительства, бескрайние территории обречены на вымирание. Разворот в сторону частного и малоэтажного строительства дает земле эффективного и инициативного хозяина. Кроме того, это приводит в действие целую цепочку малого и среднего бизнеса, заинтересованного в развитии.
Разумеется, тем, кто сегодня проектирует и строит частные дома, тоже придется перестраиваться.
Что уходит?
▶ Освоение строительными компаниями безразмерных бюджетов состоятельных заказчиков. Дорогие в эксплуатации особняки, отапливающие атмосферу, пожирающие ресурсы и требующие персонала для обслуживания.
▶ Дома-автопортреты, подчеркивающие амбиции домовладельца. Домовладение и домостроение — это тот случай, когда не только ваш изысканный вкус, но и все ошибки, неудачные архитектурные эксперименты и просчеты у всех на виду. Рано или поздно такой проект становится обузой для наследников.
▶ Частные усадьбы с детскими площадками, безразмерными банными, оздоровительными и спортивными комплексами. Все подобные объекты, которые в прошлом десятилетии состоятельные домовладельцы пытались «собирать» на своем участке, разумно иметь в коллективном пользовании.
▶ Шесть соток с грядками, сараями, удобствами во дворе и дождевой водой из бочки. Современные технологии позволяют построить в том же садоводстве дом с локальными инженерными системами по цене самой демократичной типовой квартиры. В то же время ухоженное садоводство с городскими коммуникациями — это уже полноценный жилой район организованной застройки.
Что приходит?
▶ Квалифицированное проектное управление и снижение издержек в интересах заказчика. Рациональные дома по выверенным до мелочей проектам повторного применения (из долговечных материалов). Такие дома ориентированы на низкое энергопотребление, минимальный поддерживающий ремонт и контролируемые эксплуатационные расходы. Если ваша семья из трех поколений переросла такой дом или вы намерены переехать — его можно продать или сдать в аренду другой семье из трех поколений.
▶ Концепция «участок — тоже ваш дом». Например, вместо большого дома, где под одной крышей собраны многочисленные родственники, — гостевой дом с отдельным входом в глубине участка.
▶ Домовладение как хобби. Настоящий домовладелец — созидатель по определению. В собственном доме можно реализовать свои увлечения и творческие интересы — это также аргумент в пользу загородной жизни (для многих — решающий). В многоквартирном доме у вас никогда не будет мастерской для совместного творчества детей и родителей, не будет фруктового сада, летней кухни, беседки, погреба, аутентичной баньки и колодца с родниковой водой.
▶ Второй дом — дача в курортной или рекреационной зоне, тактично вписанная в ландшафт и окружение. В отсутствие хозяев здесь все управляется домашней автоматикой, а системы дистанционного контроля доступа и видеонаблюдения обеспечивают безопасность и контроль за объектом.
По материалам: https://catalog-plans.ru/magazine