Более 60% недвижимости покупается в ипотеку. Причины для продажи квартиры могут быть разные: нет возможности выплачивать ипотеку, хочется увеличить жилплощадь, переезд и прочие.
Рассмотрим, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке.
Есть два способа: досрочное погашение и перекредитование.
Способ 1. Досрочное погашение
В чем суть:
Например, продавец выставил квартиру за 3 млн руб. Долг банку у него 1 млн руб. Покупатель своими деньгами гасит этот долг и снимает обременение с квартиры. После оформляется сделка купли-продажи и передаются оставшиеся 2 млн.
Рассмотрим шаги подробнее.
Шаг 1. Снятие обременения
Извещение банка о продаже
В первую очередь нужно оповестить банк о желании продать квартиру. Сотрудник банка расскажет все о порядке расчетов. В разных банках она может отличаться, но суть одна: собственник пишет заявление о досрочном погашении, и специалист банка дает расчет об оставшемся долге.
Поиск покупателя
У покупателя должна быть сумма для погашения ипотеки продавца.
Составление и подписание договора задатка
Обязательно составляется предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Так покупатель подтверждает, что он передал деньги продавцу для погашения долга.
В предварительном договоре должны быть указаны:
- адрес и стоимость квартиры
- паспортные данные сторон
- срок подписания основного договора купли-продажи
- дата и подписи сторон.
Далее собственник с покупателем идут в банк и погашают остаток ипотеки.
Снятие обременения
Собственник обращается в банк с заявлением. Далее продавец вместе с представителем банка подают пакет документов в МФЦ. От собственника нужен паспорт, договор купли-продажи, справка о погашении задолженности, кредитный договор. От банка нужна закладная на квартиру с пометкой о полном погашении кредита. Сотрудник МФЦ зарегистрирует заявку и в течении 3 рабочих дней обременение будет снято. Также нужно оплатить госпошлину за выдачу выписки из ЕГРН — 400 руб. Она заменяет свидетельство о собственности.
Если покупателю самому нужно оформить ипотеку, то самое время подать документы в банк. Список документов нужно уточнить в конкретном банке или в нашем разделе «Ипотека». Когда покупателю одобрят кредит в залог этой квартиры, можно приступать к следующему шагу.
Шаг 2. Оформление договора купли-продажи
Никакой самодеятельности. За этим лучше обратится к юристу. Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода к составлению договора. Опытный специалист предусмотрит все риски.
Шаг 3. Регистрация сделки
1. Продавец и покупатель обращаются в МФЦ. Убедитесь, что все документы собраны правильно.
Что нужно:
- паспорта участников сделки
- договоры купли-продажи
- справка о прописанных и проживающих
- для несовершеннолетних — разрешение органов опеки
- если квартира куплена в браке — нотариальное согласие супруга
- если продает не собственник — нотариальная доверенность.
Не нужны для регистрации, но могут потребоваться для проверки квартиры:
- договор задатка
- справка об отсутствии задолженностей
- техпаспорт квартиры
- выписка из ЕГРН
- справка из психоневрологического диспансера.
Регистратор вправе приостановить сделку на срок до трех месяцев и запросить недостающие документы.
А еще нужно оплатить госпошлину за регистрацию сделки — 2 000 руб.
2. Сотрудник МФЦ составляет заявления, дает на подпись сторонам. После он забирает пакет документов и дает расписку о принятии документов на гос. регистрацию каждой стороне.
3. Специалист передает пакет документов регистратору на проверку. Если все в порядке, переход права будет зарегистрирован. Покупатель становится собственником.
4. В указанный день покупатель получает готовые документы о собственности.
Шаг 4. Получение продавцом оставшихся денег
Окончательный расчет производится после перехода права собственности к покупателю.
Способ 2. Перекредитование
Подойдет, если у покупателя нет наличных средств.
Покупатель переоформляет ипотеку на себя. При этом он должен получить одобрение ипотеки в этом банке.
Для этого собственник и покупатель в банке подписывают бумаги о переходе долга по кредиту. Обременение с квартиры не снимается, оно переходит на покупателя.
Давайте подведем итог и посмотрим, какой вариант продажи подойдет вам:
Надеемся, наша статья помогла вам понять цепочку продажи квартиры в ипотеке. Если у вас появились вопросы, закажите звонок или оставьте заявку.