В 2017 году мы приобрели стройвариант, 2-комнатную квартиру в спальном районе. Дом на момент покупки был в стадии строительства, возведено около 7 этажей из 9. Из интереса я решила проверить, сколько стоит сейчас квартира в нашем доме. Цена выросла с 2900 до 3700. То есть 800 тысяч. И делать ничего не надо - просто купил, пересидел сдачу и продал.
Если смотреть на показатели в рублях, такой вид заработка кажется невероятно прибыльным. Но давайте рассмотрим повнимательнее эту ситуацию.
Какова доходность?
Если мы рассматриваем конкретный пример нашего дома (если что, это Ростов-на-Дону, квартира в спальном районе). Мы нашли эту квартиру через агентство, которое не берет комиссию за подбор жилья. На самом деле, конечно, берет, но это уже никак не отражается на цене (скорее всего, они заранее вложили ее в стоимость. Несколько раз приезжали на просмотры, потом в итоге решились оформить ипотеку. Съездили в банк, сумму одобрили.
За "услуги по оформлению" мы заплатили 13 тысяч рублей. Уже точно не помню, что входило в этот перечень, кажется, составление договора, подготовка нотариальных доверенностей и формальности с банком. По идее, все это можно было выполнить самостоятельно, но мы решили сэкономить время и передать дело в руки знающих людей.
В 2018 году дом был благополучно сдан и мы из участников ЖСК перешли в статус собственников. Уже тогда наша квартира подросла в цене на 500 тысяч рублей. Напоминаю, это стройвариант без отделки - на ремонт можно было не тратиться и уже продать жилье на 500 тысяч дешевле.
Дом постепенно заселяется, облагораживается двор. Должно быть, это поспособствовало росту цены еще на 300 тысяч.
Какова общая доходность квартиры за 2 года?
Если мы рассматриваем формально, ее цена выросла с 2,9 млн до 3,7 млн р за 2 года. Сколько это в процентном эквиваленте? 800 тысяч это 27,586 (округленно) процентов. Впечатляет, правда? Это - сумма за 2 года, а значит за год доходность составит примерно 13,79 процентов. Цифра уже не кажется столь колоссальной. А теперь давайте рассмотрим "НО", которые могут поприпятствовать удачной сделке.
Застройщик нарушит срок или же вообще не сдаст дом
Увы, такие случаи в нашей стране - не редкость. Конечно, можно попытаться обезопасить себя, обращаясь только к надежному застройщику. Можно также попытаться отсудить неустойку за невовремя полученные ключи. Тем не менее, риск "заморозить" деньги все еще весьма велик. И доходность "размажется" не на 2 года, а на 3, 5 или даже 10 лет. В пересчете на год она станет заметно ниже.
Квартиру могут не купить сразу.
Рынок недвижимости во многих городах перенасыщен. Возможно, квартира легко уйдет в центральном районе, но в некоторых спальных конкуренция слишком высока. Возможно, придется делать существенную скидку, чтобы квартира не "зависла" у вас в собственности на несколько лет.
Налог НДФЛ при продаже
Вам придется заплатить этот налог при продаже квартиры, если она была у вас в собствености менее 5 лет. Обращу внимание, что считается именно срок вступления в собственность. При покупке квартиры на котловане, имущественное право еще не наступает.
Ожидание-реальность от застройщика
Увы, не все застройщики добросовестно относятся к своим объектам. Кто-то экономит на материалах, кто-то на сотрудниках. В итоге можем получить - б/у лифты, опасные для эксплуатации, неудачно установленная канализационная система, работающая с перебоями, кривые стены, на исправление которых уйдет немалая сумма, отвратительный вид из окна (например, новая стройка). Не все это можно предусмотреть, особенно на стадии строительства. Если вы приобретаете вторичку, можно пройтись по дому, пообщаться с соседями. На стадии котлована покупатель лишен такой возможности.
Итак, что мы имеем на выходе?
Доходность чуть выше 13 процентов, но очень много "возни" и "рисков". Возможно, если это просто "свободные средства" для вашего бюджета, вы уже имеете финансовую подушку безопасности, дабы просто не складывать все яйца в одну корзину. И, конечно, такое вложение будет иметь мало смысла при покупке жилья в ипотеку.