В апреле Владимир Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменений в ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», более известный как закон о запрете хостелов. С 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. У запрета появились неожиданные выгодоприобретатели – он может сыграть на руку владельцам апартаментов.
В чём суть закона?
Документ, подготовленный Госдумой, запрещает сдавать в аренду на короткий срок квартиры в жилых домах. Исключением являются хостелы с отдельным входом на первом этаже либо на втором, если под ними находятся нежилые помещения.
Но и мини-гостиницам на первых этажах, и прочим исключениям необходимо перевести помещения в нежилой фонд, добавить отдельный вход, оснастить площади необходимым оборудованием, системой звукоизоляции номеров, сигнализацией, сейфами, средствами противопожарной безопасности и санитарной очистки.
Нарушение новых правил влечёт за собой штраф 4-5 тыс. рублей для должностных лиц, 40-50 тыс. рублей для организаций в соответствии со ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. Наиболее строгая мера определена ст. 293 Гражданского кодекса: сначала собственника обязывают устранить нарушения, а если это не выполнено, могут продать квартиру с молотка.
Почему апартаменты не попадают под действие закона?
В Жилищном кодексе апартаменты не определяются как жилая площадь. Юридически они считаются коммерческой недвижимостью. То есть, на апартаменты не распространяются поправки к ст. 17 Жилищного кодекса.
При этом собственники подобной недвижимости имеют имущественные права, очень близкие к правам владельцев квартир. Если у вас апартаменты гостиничного типа, в них оформить временную регистрацию с возможностью пролонгации её через каждые пять лет. Позволяется продавать, дарить, передавать в наследство и сдавать в аренду такую недвижимость.
Какими ещё плюсами обладают апартаменты?
Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, застройщики свободнее обходятся с планировками и архитектурой. Новые проекты отличаются исключительными особенностями: фитнес-клубы и бассейны в подвалах, стилизация под Москву XIX века, террасы вместо балконов – всё это можно встретить на сайтах застройщиков и в стенах построенных комплексов. Не говоря уже о панорамных окнах и очень высоких потолках – это уже практически стандарт, особенно для помещений в стиле лофт.
В основном ЖК с апартаментами возводят в старых районах столицы на месте бывших промышленных зон или вблизи парков, аллей и других зелёных зон, где строительство жилого фонда невозможно. Такие новостройки обладают улучшенной транспортной доступностью и окружены развитой инфраструктурой.
Всё это особенно выгодно в контексте гостиничного бизнеса. Туристам, для которых во временном жилье важны наличие кухни и домашний уют, нравится жить в стильных помещениях в центре города, а не в старых «хрущёвках» на окраине.
Апартаменты подходят и для людей, живущих в ритме современного мегаполиса, выбирающих занятость разъездного характера, учащихся или много путешествующих.
Сколько можно заработать на апартаментах?
В таблице приведены данные с сайтов Группы «Эталон», из базы данных недвижимости ЦИАН и сайта онлайн-бронирования booking.com. Все цены указаны в рублях по состоянию на конец июня 2019 года.
Таким образом, при максимальной загруженности посуточная аренда способна приносить хозяину апартаментов бизнес-класса в среднем до 100 000 рублей ежемесячно. В пиковые моменты (крупные международные события, период отпусков и каникул) доход может возрастать.
Сдача апартаментов в аренду на долгий срок не сулит столь крупных доходов. Однако она гарантирует стабильные выплаты и исключает необходимость постоянного поиска новых клиентов.
Вывод: и посуточный, и долгосрочный виды аренды способны принести обладателю апартаментов серьезный пассивный доход. А после вступления в силу поправок к ст. 17 Жилищного кодекса, когда с официального рынка придётся уйти многим хостелам и мини-гостиницам, возможностей станет еще больше.
Что нужно сделать, чтобы сдавать апартаменты?
Для этого достаточно приобрести недвижимость, имеющую статус гостиницы. Правила покупки определены в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Основной нюанс – заключайте договор долевого участия, подтверждающий, что у девелопера есть разрешение на строительство. Оформляя такой контракт, вы гарантированно получите жильё – даже если компания-застройщик обанкротится, стройку из резервного капитала закончит другая фирма.
Почему об этом не говорили раньше?
На самом деле, говорили. Представители отельного бизнеса давно отмечают, что на место хостелов придут апартаменты. Поэтому с осени можно ожидать резкого взлёта цен на подобную недвижимость. И именно сейчас, накануне вступления закона в силу, апартаменты выглядят наиболее привлекательной инвестицией в надёжное будущее.
Комфортные апартаменты, на которых можно заработать, строит Группа «Эталон». Выбирайте подходящий жилищный комплекс, определяйтесь с планировкой и начинайте свой путь рантье.