Сегодня рынок российской недвижимости делится на ревностных противников и доблестных защитников апартаментов. Такая недвижимость (даже на слух) кажется более элитной в сравнении с квартирами. Правда, отпугивает то, что в законах даже нет официального определения такой жилой площади.
Эта статья поможет людям, которые мечтают сэкономить на покупке жилья и поселиться в красивых апартаментах, но боятся подводных камней.
Миф №1. «Апартаменты не предназначены для проживания»
Перечень жилых и нежилых помещений можно найти в Жилищном кодексе. В нём прямо не написано, что апартаменты могут быть жилой площадью. Однако это не значит, что в них нельзя проживать постоянно, временно или сдавать их в аренду. Владелец может делать это на совершенно законных основаниях, если апартаменты расположены в здании гостиничного типа. К нежилым помещениям с таким же статусом относятся также, например, знакомые всем со студенческих времён общежития. Но разве можно сравнить условия комнаты в общежитии с комфортом и удобством, доступным в апартаментах?
Отсутствие прямого указания на апартаменты как на жилые помещения в ЖК РФ влечет за собой лишь одно неудобство – невозможность получения постоянной регистрации, которая доступна только для проживающих в жилом фонде. Однако Правительство в курсе этой проблемы, и на весенней сессии Госдумы уже обсуждалась возможность разрешения собственникам и арендаторам постоянно регистрироваться в нежилых помещениях. В настоящее время в апартаментах, имеющих гостиничный статус, возможна временная регистрация, впрочем, дающая те же привилегии, что и постоянная.
Проверить статус здания и апартаментов в нём просто — достаточно открыть проектную декларацию. Если дом ещё строится, она размещается в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.
Миф №2. «Жители апартаментов могут остаться без инфраструктуры»
В этом есть доля правды — нормы для жилых помещений обязывают застройщиков заботиться, например, о наличии детских садов вблизи домов. Апартаменты же можно выстроить на большом пустыре — тут права покупателя защищать некому. Однако отсутствие обязательств не влечет за собой отсутствие ответственности — детские сады, школы строят и без наказов со стороны государства.
При этом застройщик может уделять даже больше внимания качеству лечебных и учебных заведений, чем рекомендовано государственными нормами. Иногда стоимость апартаментов снижается за счет того, что их строят в местах, где жилое помещение поставить просто нельзя: место есть только для дома, но не для инфраструктуры вокруг. В таких случаях застройщик может поместить инфраструктурные объекты прямо в доме. И тогда, чтобы попасть к врачу, буквально не нужно выходить на улицу.
Низкая стоимость земли и меньшие требования к застройщику со стороны государства играют на руку покупателям. Апартаменты из-за этого дешевле.
Миф №3. «Апартаменты значительно дороже квартир»
Даже поверхностный взгляд на сайты с объявлениями о продаже недвижимости опровергает этот миф. Стоимость апартаментов в среднем на 15-30% ниже стоимости квартиры схожего класса в том же районе. Но не всё так просто.
Существует два основных типа нежилых площадей под апартаменты: гостиничная и деловая.
Согласно налоговому кодексу, за жилые помещения необходимо платить налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов тот же параметр составляет 0,5% — в пять раз выше. А если апартаменты располагаются не в гостиничном, а в деловом здании, то налог вырастает до 2% — итого, в двадцать раз выше в сравнении с квартирами.
Кроме того, в апартаментах дороже «коммуналка», поскольку тарифы в жилом фонде контролирует государство. Но такой контроль можно сравнить с госзакупками — побеждает не самый качественный вариант, а самый дешёвый. В свою очередь, управляющие компании в ЖК с апартаментами выбирают более качественный сервис для жильцов. Круглосуточная охрана, уборка в комнатах, тепловые завесы в холодное время года, скоростные лифты – перечислять недоступные жителям обычного многоквартирного дома преимущества можно долго.
Если не использовать приобретенную недвижимость для сдачи в аренду или перепродажи, то высокая стоимость коммунальных услуг рано или поздно покроет разницу в стоимости апартаментов и квартиры такой же площади в том же районе. Но обычно это «рано или поздно» составляет десятки лет – десятки лет, которые собственник проживёт с большим комфортом.
Миф №4. «Апартаменты сложно купить»
Для тех, кто остановился на гостиничном варианте нежилого помещения, процедура покупки идентична той, которая используется для обычных квартир. Эти правила прописаны в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Миф №5. «Общие площадки неподконтрольны жильцам»
С долевой собственностью общего имущества в апартаментах сложнее: в жилом доме Жилищный кодекс гарантирует, что общие пространства не сдадут сомнительным арендаторам. Все подобные вопросы обязательно согласуют с жильцами.
А вот использование общих пространств в нежилых помещениях в Жилищном кодексе прямо не регулируется. Но одно из постановлений Пленума Высшего Арбитражного суда гласит, что коридорами и подвалами в таких помещениях следует распоряжаться так же, как и в жилых домах. То есть если в подвале дома с апартаментами арендатор захочет открыть ночной клуб, то в суде жильцы смогут оспорить это решение, опираясь на указанное постановление.
Главное
Несмотря на кажущуюся выигрышность квартиры в долгосрочной перспективе из-за более дешевой стоимости обслуживания, разницу в цене удастся компенсировать лишь через несколько десятков лет. Если вы не планируете жить в апартаментах ближайшие полвека, то выбирая между квартирой и апартаментами, лучше смотреть на очевидные выигрышные признаки последних: близость к центру, доступность и высокую ликвидность.
Оцените планировки и узнайте стоимость знаковых проектов столицы на сайте Группы «Эталон» сегодня – и станьте владельцем уже завтра.