Несмотря на то, что в российском законодательстве отсутствует даже сам термин «апартаменты», этот вид жилья на рынке недвижимости набирает небывалую популярность. Как следствие, на повестке дня остро встал вопрос об урегулировании статуса апартаментов и о предоставлении дополнительных гарантий их собственникам. Именно этой проблеме были посвящены несколько ключевых законопроектов, рассмотренных Государственной Думой на прошедшей весенней сессии.
На пороге перемен расскажем, какой путь прошли правовые дискуссии, что в скором времени изменится в статусе апартаментов и каких ещё инициатив ждать в этой области.
Как апартаменты чуть не стали жилыми помещениями
Появление апартаментов в России, особенно в Москве, принято считать последствием дефицита площадок для строительства жилых домов и невозможности возведения таковых в отдельных частях города. О необходимости принятия закона об апартаментах заговорили в 2014 году. А тремя годами позже Минстрой России предложил:
- признать апартаменты жилой недвижимостью, которая, в отличие
от квартир, размещается не в жилых домах, а в многофункциональных зданиях;
- распространить на них большую часть положений Жилищного кодекса;
- предоставить право регистрироваться в апартаментах для постоянного проживания, а не только временно;
- дать возможность переводить нежилые помещения в апартаменты.
Не отрицая необходимости принятия правил об апартаментах, специалисты Министерства экономического развития посчитали, что законопроект не даёт ответа на вопрос, чем апартаменты отличаются от квартир, кроме местоположения. Также они сочли, что предлагаемый порядок перевода уже построенных апартаментов в жилые помещения требует доработки. В 2017 году до Государственной Думы проект так и не дошёл.
Как апартаменты делили
В 2018 году у законодателей возник иной взгляд на апартаменты. Их попытались разделить на 2 категории: жилые и нежилые. Оба новых вида недвижимости должны находиться в многофункциональных домах. А чтобы уравнять в правах собственников квартир и жилых апартаментов, предлагалось распространить на последних правила Жилищного кодекса.
Актуальный вопрос о том, как перевести существующие апартаменты в жилые, разработчики документа обошли. Они намеревались отдать право разработать для этого специальную процедуру региональным властям.
В итоге и эта инициатива не встретила одобрения из-за того, что законопроект содержал много пробелов. В частности, он не давал ответа на вопрос, чем принципиально различаются квартиры и жилые апартаменты, и почему на первые распространяются требования о качестве жилья, а на вторые – нет. Высказался даже Верховный суд, увидевший в законопроекте нарушение и прав собственников апартаментов, и интересов приобретателей квартир, а также возможные конфликты между владельцами апартаментов жилого и нежилого фонда.
В результате законопроект был отозван.
Как интересы покупателей апартаментов защитили
В 2019 году законодатели изменили подход. От попыток урегулировать общий статус апартаментов они перешли к самому волнующему вопросу – финансовым гарантиям для граждан и компаний, которые приобретают эту недвижимость на стадии строительства. Сейчас такие дольщики не включаются в реестр тех, чьи права нарушены, и в случае недобросовестных действий или банкротства застройщика рискуют потерять вложенные средства.
Чтобы изменить ситуацию, группа депутатов Государственной Думы разработала поправки, фактически уравнивающие в правах участников долевого строительства жилых домов и апартаментов. 19 июня 2019 года эти законопроекты были приняты в III чтении. До вступления в силу новых правил остаётся 2 этапа: одобрение Советом Федерации и подписание Президентом. После опубликования поправок к законам приобретатели апартаментов приобретут те же привилегии, что и граждане, купившие квартиры:
- обязательное заключение договора долевого участия;
- создание застройщиком компенсационного фонда, частично за счёт которого при необходимости будет достраиваться здание;
- возможность государственного финансирования окончания строительства;
- особый контроль средств, внесённых дольщиком, с помощью специальных счетов эскроу.
Также будущие владельцы апартаментов получат гарантии при банкротстве застройщика:
- право на отказ от договора и возврат своих денег;
- выделение недостроенной недвижимости в отдельную категорию, на которую не смогут претендовать другие кредиторы;
- приобретение права собственности или аренды на земельный участок, где расположено здание с апартаментами, в зависимости от того, на каком основании землёй владел застройщик.
Новые правила об апартаментах – большой шаг по их юридическому сближению с квартирами. А значит, можно ожидать решения и по другим вопросам, волнующим покупателей такого жилья. Наметившаяся законодательная тенденция и нацеленность на защиту прав собственников апартаментов – отличный повод уже сейчас присмотреться к этому виду недвижимости, не дожидаясь роста цен после вступления в силу новых правил.
Долго искать апартаменты не придётся, если зайти на сайт Группы «Эталон», в портфель которой входит 39 объектов в столице и области. За 32 года работы компания ввела в эксплуатацию более 7 млн. кв. м недвижимости и является № 1 по количеству реализуемых объектов в Московском регионе. В трёх новых комплексах своих обладателей ждут планировки на самый взыскательный вкус. Найдите то, что подойдёт именно вам.