Что же такое оценка квартиры, зачем и кому она нужна, где заказывать? Ответы на все эти вопросы находятся чуть ниже, в этой статье. Читать внимательно — обязательно!
Для чего, собственно говоря, нужна оценка недвижимости? Чтобы получить ипотеку в банке. Это нельзя обойти или избежать, т.к. это требование Федерального закона «Об ипотеке». Банк можно понять: они выдают большую сумму денег и им нужны гарантии. Именно поэтому в залог идет покупаемая недвижимость. Если заемщик будет нарушать правила ипотечного займа, то банк просто продаст заложенное имущество и вернет деньги.
Сумма определяется исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. В чем разница? Ликвидная — это цена, за которую можно продать квартиру за ограниченные сроки. Рыночная — наиболее вероятная стоимость, за которую можно продать объект недвижимости в условиях конкуренции. Кстати, денежная разница тут возможна довольно большая, однако банк будет ориентироваться на меньшую стоимость.
Но не только банк заинтересован в оценке недвижимости, но и сам покупатель. Из оценки он поймет, не завышена ли продавцом стоимость, а также заемщик будет уверен, что если вдруг (всякое ведь в жизни случается) он не сможет вернуть банку деньги, то стоимость кредита будет погашена после продажи банком недвижимости.
Вы ведь понимаете, что банк заинтересован в том, чтобы дать меньше денег, а заемщик, наоборот, хочет получить как можно большую сумму для ипотечного кредитования. Поэтому для соблюдения интересов всех сторон требуется оценка независимого эксперта.
Как же выглядит этот процесс?
Оценка производится только тогда, когда жилье выбрано окончательно, существуют договоренности с продавцом и собран необходимый пакет документов:
— копия свидетельства о праве собственности на квартиру либо договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ. Если оформляется ипотека на часть жилплощади, то нужна будет копия долевого участия;
— план БТИ с детальным описанием всех площадей, с указанием точных размеров и поэтажным планом (экспликация квартиры). Оценщик будет сверять план и реальную квартиру и, если выявится факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация, иначе ссуда не будет выдана;
— копия кадастрового паспорта. Её можно получить в БТИ, если вы собственник объекта;
— если приобретается вторичка и год постройки до 1960, то необходима будет справка о перекрытиях. Без нее не обойтись, потому что страховые компании могут отказать в сотрудничестве банку, а тот, в свою очередь, естественно не выдаст кредит;
— копия паспорта и контактные данные покупателя.
После того как пакет документов собран, можно договариваться с оценщиком о времени экспертизы.
Методов оценки стоимости недвижимости много, но наиболее распространенный — сравнительный. Объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке недвижимости.
Обратите внимание, оценочные суждения всегда выносятся с определенным поправочным коэффициентом. На оценку влияют: новизна дома, размер, качество отделки, удаленность от инфраструктуры.
Второй по популярности способ — затратный. В данном случае считаются средства, потраченные на постройку подобного жилья.
Есть еще и третий способ, но используется гораздо реже — доходный. При этом высчитывается потенциальный доход от данной недвижимости. Например, сколько денег принесла бы ваша квартира, если ее сдавать.
При сравнительном методе высчитывается рыночная стоимость, а при затратном — ликвидная. Разницы между ними может и не быть, а может получиться очень значительная. Например, в квартире сделан дорогущий ремонт, но сам дом старый и находится на значительном удалении от инфраструктуры.
Изучив все данные, оценщик составляет отчет, в котором будут:
— данные фирмы-оценщика и заказчика;
— каким методом была произведена оценка;
— полная информация об оцениваемой квартире;
— сравнительный анализ рынка жилья;
— ликвидная и рыночная стоимость;
— приложение, в котором будут фотографии жилья, данные о том, сколько банк может выручить после продажи недвижимости.
Срок действия такого отчета — 6 месяцев, если вы не уместитесь с оформлением недвижимости в этот срок, то банк запросит повторный документ. В среднем подготовка занимает от 2 до 5 дней. Учитывайте это при заказе документации, иначе за срочность потребуется заплатить по повышенному тарифу.
Как выбрать оценщика?
У каждого банка есть список учреждений, с которыми они сотрудничают, проще всего выбирать именно из него, но не возбраняется и оценщик, которого вы найдете самостоятельно. Однако есть требования, которые должны соблюдаться:
— деятельность оценщика застрахована минимум на год;
— обязательно, чтобы оценочная фирма состояла в СРО (объединение саморегулируемых организаций) и регулярно делала взносы в общий фонд;
— наличие полиса гражданской ответственности на сумму от 300 000 рублей.
И главное, оценщик не должен быть вашим родственником!
Что будет после оценки?
Банк определит размер выдаваемой ссуды. Будет просто замечательно, если кредит и цена на недвижимость совпадут, но будьте готовы и к тому, что суммы могут не совпасть.
Что же делать в данном случае:
— попробовать сделать повторную экспертизу у другого оценщика. Возможно, первая организация не учла какие-то важные детали;
— взять потребительский кредит на недостающую сумму. Конечно, проценты по потребительскому кредиту выше, чем по ипотечному, но выход из ситуации-то необходимо найти.
— найти личные средства, которые вы можете доплатить банку как первоначальный взнос;
— попросить скидку у продавца. Да, возможно, он пойдет навстречу реальному покупателю, но гарантию, конечно же, никто не даст.
Помните, ни одна сделка по ипотечному кредитованию не обойдется без оценки. Этой процедуры никак не избежать. Можно, конечно, заниматься самому лично, важные нюансы вы прочитали в статье, а можно сэкономить нервы, время и довериться профессионалам, конечно же, агентству ЕОН.