Вопрос: что такое срок освобождения квартиры?
Это то время, которое дается продавцу квартиры для ее физического освобождения — переезда в новое жилье, либо, при чистой продаже, вывоза тех или иные вещей. Никаких законов, регламентирующих этот процесс, не существует. Как правило, продавцу дается неделя-две на вывоз имущества, этот срок согласовывается сторонами в договоре купли-продажи.
Существует два вида освобождения:
- физическое, когда квартира фактически передается покупателю — он получает ключи, оплаченные квитанции и т.д.
- юридическое, когда все, кто прописан в квартире, снимаются с регистрационного учета.
Есть категории граждан, которые обязательно должны быть выписаны из квартиры до подписания договора купли-продажи, но в каких-то случаях можно сделать это и после его подписания. Главное — отразить эти условия в самом договоре, который является главным документом, регулирующим процесс освобождения квартиры. Все они обсуждаются и прописываются заранее, до внесения аванса.
Вопрос: что делать, если произошло превышение сроков освобождения квартиры?
Такие случаи крайне редки, как правило, уже в процессе подготовки сделки становится ясно, что партнеры «мутные», темнят, и следует проявить осторожность.
В моей практике были случаи, когда по объективным причинам продавец или покупатель не укладывались в оговоренные сроки. Как тут быть? Скажу, что человеческие отношения еще никто не отменял, мы входили в положение и корректировали планы.
Однажды сделка была зарегистрирована на покупателя на две недели позже запланированного, в момент освобождения квартиры продавцом, который по ряду причин затянул этот процесс.
В другом случае квартира была в пятиэтажке на последнем этаже. Прошли обильные дожди, квартиру затопило и она серьезно пострадала: потрескался потолок, обвалилась штукатурка… Это была большая проблема, поскольку событие произошло до подписания акта приема-передачи, собственником еще был продавец, и ответственность за состояние квартиры лежала на нем. По моим сведениям, покупатель собирался обращаться в суд, но финал истории не известен, связь с клиентом была потеряна. Такие моменты тоже могут быть, форс-мажорные обстоятельства, увы, иногда происходят.
Как говорится, после драки кулаками не машут, поэтому все то, что вас не устраивает в приобретаемой квартире, следует обсудить до подписания акта приема-передачи. При этом надо понимать, кто больше заинтересован в скорейшем завершении процесса — покупатель или продавец. На какие-то несущественные вещи можно закрыть глаза. Понятно, если вы покупаете квартиру на «вторичке» и в ней сломана дверная ручка или лампочка не горит, то это мелочи. Покупая недвижимость, вы должны понимать, что в квартире на момент выезда предыдущих собственников что-то может быть не в порядке.
Претензии, конечно, бывают и вопросы решаются по-разному. Если квартира продавалась в том виде в котором она была при показе, а потом что-то существенное в ней было испорчено или заменено, то покупатель от простых претензий может перейти к судебным.
В моей практике, к счастью, такого беспредела не было. Сроки сдвигались по каким-то объективным причинам максимум на 1-3 дня, причины задержек были для всех понятны и все стороны были согласны подождать. Бывает, что освобождение задерживается на больший срок, но тогда покупателю предлагается компенсация — например, оплата проживания на съемной квартире. А бывает, что продавец, задержавшийся с переездом, платит покупателю арендную плату за свое затянувшееся проживание. Это общепринятое решение данной проблемы.
Подводя итог, хочу сказать, что благополучное завершение сделки — освобождение квартиры и готовность ее в оговоренные сроки принять новых жильцов — закладывается при первом знакомстве с продавцом и в начале переговоров с ним. Задача опытного риэлтора — оценить на этом этапе вероятность возникновения в дальнейшем неприемлемых сложностей и принять все меры для того, чтобы этого не случилось.