Как только в на рынке происходит спад или стагнация, начинают терять ценность нематериальные активы – торговые марки, франшизы, инновации, бизнес- идеи. В цене всегда материальное – земля, здания, склады, производство, действующий бизнес.
Кризис – это лучшее время для приобретения активов по минимальной цене, поэтому рынок сделок по покупке коммерческой недвижимости активен как никогда.
Сейчас отличное время для приобретения складов в собственность, так как склады нужны всем – строительным, торговым, производственным компаниям, логистическим фирмам, дистрибьютерам, фармпроизводителям и многим другим. При этом эту задачу можно решить самыми разными способами: приобрести готовый склад, приобрести недострой, купить землю в хорошем месте и самому построить то, что нужно именно вам. Цены привлекательны, рынок полон заманчивых предложений, сделки оформляются максимально быстро.
Однако на практике клиентам, готовым покупать «кота в мешке» за привлекательную цену , лучше проявить должную осмотрительность, чтобы понять, а «кота» ли вообще они покупают.
Приведу пару свежих кейсов. Иностранный поставщик решил приобрести у известной фирмы по продаже недвижимости складской комплекс. Новый, современный, в хорошем месте, но немного недостроенный, однако должен быть достроен в 2019 году, поэтому и дешево. Склады есть не только на картинке, но и в реальности, осталось оформить сделку. Однако для иностранных инвесторов процедура due diligence является обязательной перед заключением сделки. В результате выяснилось: полностью отсутствуют документы, подтверждающие окончание работ в 2019 году, но также отсутствуют по факту кусок дороги и подъезд к складам. Т.е. пользоваться этим замечательным комплексом в ближайшие годы вряд ли удастся. А сам склад стоит, даже ролик про него сняли для рекламы, им можно владеть, если для вас важен статус владельца.
Сделка не состоялась, агентство заняло вначале очень агрессивную позицию, потом смирилось с тем, что сделка не состоялась.
Второй кейс связан с планами покупки земельного участка рядом с МКАД недалеко от г. Одинцово. Там уже много логистических центров, есть дороги и, казалось, все выглядит очень надежно. Однако после анализу всех документов наши юристы пришли к выводу, что без проведения подробного анализа, положившись только на выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы, представленные продавцом земли, покупатель рискует приобрести землю, строить на которой будет невозможно или такое строительство потребует настолько значительных затрат, что планируемый срок окупаемости проекта может вырасти в несколько раз. Любя постройка, которая будет сделана вне целевого использования данного участка будет признана самостроем.
К сожалению, весь спектр возможных проблем с недвижимостью или землей может не знать и продавец – есть локальные акты, принятые после того как он стал собственником недвижимости, есть нормы, которые не применялись, так как по факту он не пользовался землей, поэтому именно покупатель должен озадачиться проведением Due Diligence, чтобы покупка принесла долгосрочную прибыль.
Узнать больше про процедуру DD можно на бесплатных вебинарах Юридической фирмы Клифф 16-18 июля 2019 г.