Неотделимые улучшения арендованного имущества - что это?
Введение
В России многие молодые семьи живут в арендуемом жилье, так как нет возможности приобрести свой дом. И часто они проводят неотделимое улучшение имущества для повышения уровня комфорта в доме. Но большинство людей на этом этапе сталкивается с проблемой, ведь мало кто знает – что же такое неотделимое улучшение недвижимого имущества и можно ли получить за них компенсацию?
Неотделимые улучшения недвижимого имущества – что это такое?
Для начала отметим, что подразумевают под понятием недвижимого имущества. К таковой собственности относят полезные ископаемые, недра, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства (ст.130 Гражданского Кодекса Российской Федерацией ).
Согласно законодательству Российской Федерации, под неотделимыми улучшениями недвижимости понимается такие улучшения, удалить которые нельзя без причинения ущерба для основного имущества. Это значит, что по завершению срока аренды собственник не сможет отобрать установленные улучшения с собой, так как квартире будет нанесен ущерб.
Все действия с арендуемым жильем должны быть согласованы с арендодателем. Но порой по неизвестным причинам арендатор начинает самостоятельно проводить капитальный ремонт имущества. Данный ремонт будет пониматься как неотделимое улучшением недвижимости. Кстати говоря, владелец имеет полную возможность не выплачивать денежные средства арендатору за проводимые улучшения, при условии, что не был составлен договор. При неправильном составлении договора, в суде таковой не несёт малейшей роли. Поэтому в виде некой «страховки» лучше воспользоваться сведениями свидетелей, которым необходимо лично увидеть все этапы проведенного строительства.
Составляющие договора
В основной части договора должны быть написаны все виды работ, которые будут производиться на данной жилплощади. В их описание должны быть включены: порядковый номер работы, ее название, объем предстоящих работ, даты начала и предположительного конца всех работ, режим строительных работ, конечная цена всех работ (включая все налоговые начисления). Перечень действий должен включать предварительные работы, оценочную характеристику будущего объема улучшений и их реализация.
При условии завершения договора аренды, владелец должен в обязательном порядке вернуть арендодателю все его имущество в таком же состоянии и внешнем виде, в котором он его изначально получил, с учетом относительно износа
1.Предварительная подготовка. Она включает в себя написание в письменном виде произвольного уведомления собственнику квартиры о намерении поменять существующую собственность. Там необходимо указать примерную стоимость, перечень улучшений, даты и краткое описание. Владельцу имущества дается неделя для ответа в письменном виде на данное уведомление. При его согласии работы переходят на следующую стадию.
2.Следующая стадия заключается в оценивании предстоящего объема улучшений. При получении согласия временный арендатор на основании написанного плана делает заказ на стандартизированную документацию проекта, которая должна быть написана по всем существующим законам и нормам. Однако если новая проектная документация составляется различной от заявленной собственнику, то необходимо отправить ее на вторичное подтверждение и проверку. На процедуру повторного утверждения (согласие собственника либо его отказ ) сторонам договора дается 5 рабочих дней.
3. Воплощение проекта в жизнь . Арендатор должен согласовать виды проводимых строительных работ, подготавливает список и высылает документацию владельцу на утверждение. Затем проводятся такие процедуры: подписание владельцем договора после просмотра всех внесённых в него изменений; проводятся строительные работы и по завершению подрядчик создает документ приема - передачи недвижимости и ставит его на вторичное утверждение; принятие готовых работ и пользование неотделимыми улучшениями.
Критерии неотделимых улучшений
1.Улучшения выполняются полностью за свои средства временного арендатора;
2. Они проводятся с полного согласия собственника жилой площади (арендодателя);
3. Таковые улучшения не подлежат никакому изъятию, так как возможно повредить исходную собственность арендодателя.
Когда проводят неотделимые улучшения недвижимого имущества?
Любые нововведения, связанные с арендуемой недвижимостью, принадлежат владельцу квартиры. Арендатор может получить за них компенсацию, если заранее договорится с арендодателем и составит специальный договор. Сами неотделимые улучшения чаще всего проводятся при длительной аренде, когда нужно создать желаемые условия для проживания или ведения бизнеса. Арбитражные суды выделили следующие основные случаи неотделимых улучшений:
1.Капитальный ремонт. Если в доме имеются сколы на стенах, обои испорчены, а стеклопакет довольно старый, то арендатор проводит капитальный ремонт. По завершению проведения кап. ремонта, площадь здания снова становится до конца исправной и пригодной для выполнения своих старых функций.
2. Переустройство. Например, если в офисе отсутствует водопровод или отопление, то временный владелец проводит все необходимые коммуникации. Необходимо согласовать все проведённые работы в специализированных службах, отметить все переустройства в тех. свидетельстве объекта строительства. ;
3. Модернизация. Если в складской площади отсутствует нужное оборудование (отопление) для хранения определенных продуктов, то арендатор проводит неотделимые улучшения.Модернизации может подвергаться только такая недвижимость , которую санитарные и строительные правила не запрещают подвергать ремонту.
4. Достройка. Сюда включают работы, позволяющие пристроить к месту существующего помещения добавочные постройки. Нюанс в том, что по завершению работ дополнительные пристройки и существующее основание были одной целой постройкой.
Например, монтаж системы отопления ;
установление специализированной сантехнической конструкции для групп людей с ограниченными физическими возможностями различных категорий;
строительство подъемников и подъемных лифтов разных категорий;
строительство бассейнов или саун.
5. Реконструкция арендованных площадей. Это различные меры, которые позволяют улучшить или изменить существующие характеристики и свойства объектов. Таким улучшениям подвергаются жилплощади с физическими износами и повреждениями.
6. Установка пожарной или охранных систем. Наличие таковых систем занимается страхованием и увеличением безопасности временных жильцов. Системы устанавливают специализированные профильные компании, обладающие лицензиями на установку, которые гарантируют качество выполняемых работ.
7. Проведение санитарных работ. При условии использования помещения под гипермаркет продуктов, пекарню и тому подобного, необходимо проводить полную обработку площади. В таком случае средства возможно требовать с собственника помещения.
При таких видах улучшений ценность используемой жилплощади значительно увеличивается. Это проявляется в добавлении к уже существующим вещам добавочных функций или улучшение их характеристик. В данном случае, улучшения арендуемой собственности нужны для адекватной работы компании.
Арендатор не в праве по завершению срока аренды взять с собой неотделимые улучшения, потому что это очень проблематично и может нанести ущерб собственности арендодателя. Поэтому перед проведением кап. ремонта в доме или перед установлением коммуникаций в офисном помещении, временный владелец составляет специальный договор. Соглашение обретет юридическую силу только после его подписания с обеих сторон.
Получается, при условии что по таким неотделимым улучшениям до того не приняли НДС к списанию (к примеру, если при осуществлении без подтверждения согласия с собственником), то во время списания налогов с безвозмездной передачи имущества, его возможно добавить к вычислению и снизить стоимость налога к уплате. Исходя из статьи 374 налогового кодекса России, объектами налогообложения считается имущество, если оно учитывается на балансе предприятия в виде объекта ОС в поставленном законом режима ( если другое не предусматривается содержанием статьей 378 и частью первой 378 ст.налогового кодекса России )
Разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями арендованной недвижимости
Улучшение недвижимости – это проведение строительных работ, которые направлены на повышение стоимости имущества и его функционала. Так, можно расширить функциональность объекта, улучшить условия проживания и установить нужное оборудование для ведения своей деятельности. Но есть два вида улучшений – отделимые и неотделимые. Такой вопрос зачастую оказывается спорными между сторонами договора и приводит к разбирательствам в суде. Каждый арендатор должен знать разницу между ними, чтобы после окончания срока аренды не возникли трудности с арендодателем.
Разница между отделимыми/ неотделимыми улучшениями эксплуатируемой недвижимости в том, что одни арендатор в праве взять себе после завершения срока аренда, а другие не может.
Выделяют следующие виды отделимых улучшений:
1.Мебель. Арендатор может приобрести кресло, диван или тумбочку, которую можно будет взять с собой. Если же для демонтажа мебели потребуется, к примеру, повредить стены и пол, то улучшение может считать неотделимым;
2.Бытовая техника. Временный владелец может установить в доме холодильник, стиральную машину или телевизор, а после выезда забрать их с собой;
3.Бытовые приборы. К ним относят тарелки, кружки, постельное белье, посуду и тому подобное. Арендатор в праве взять их с собой при условии не причинить ущерб недвижимости владельца.При условии если владелец не даёт согласие оставить отделимые нововведения , то он обязательно должен их демонтировать своими силами .
Входит ли в неотделяемые улучшения ремонт и перепланировка?
Этот вопрос зависит от вида ремонта. За текущий (обычный) ремонт денежная компенсация вложенных в него средств со стороны собственника квартиры не предусмотрена по закону. Под таким видом ремонта имеется в виду комплекс строительных мероприятий, которые помогут устранить различные неисправности/поломки и улучшить жилую площадь для повышения удобства проживания временных жильцов.
А)Капитальный ремонт
Б)Текущий ремонт
А)в следующем времени амортизируются собственником, то есть за проведение кап. ремонта арендатору полагается денежная компенсация.
Б)Нововведения не подлежат возврату денежных средств собственником и все сделанные улучшения амортизируются владельцем
А)полноценная смена кровли
Б)Не полный ремонт общего состояния крыши
А)становление новых оконных рам, дверей, замена электросети или трубопровода, штукатурки во всем здании
Б)подклейка линолеума, замена старого паркета/ламината на новый, устранение дефектов бетонного пола
а)замена или усиление перекрытий между стенами и/или этажами недвижимости
Б)Смена испорченных или устарелых оконных рам на новые
А)Модернизация фундамента дома и замена старых материалов на новые
Б)замена различной фурнитуры в комнате или помещении
Текущий и кап. ремонт различаются составом строительных работ. Необходимо учитывать, что во время кап. ремонта обустроенная собственности не может полностью подвергаться эксплуатации (отключение коммуникаций, электричество). В процессе обычного ремонта таких вещей не бывает.
Перепланировку относят к виду неотделяемых улучшений собственности. Под перепланировкой понимается комплекс строительных мероприятий, которые нацелены на смену конфигурации непосредственно внутри объекта недвижимости. Она не увеличивает и не уменьшает исходной площади объекта, а просто меняет или демонтирует местоположение стен, а также различных конструкций. Для ее законности нужно уведомить о намерениях органы местного самоуправления.