Правильно, построить и сдать ему в аренду помещение!
Во время работы в банке у меня было 3 клиента, которых мы кредитовали и, которые занимались арендным бизнесом с торговыми сетями.
(Далее будет только мое личное мнение, основанное на данных клиентах и цифрах их бизнеса. Думаю, что кому-то это может быть полезным.)
Один брал деньги на реконструкцию и достройку здания под аренду для “Магнита” и уже вел аналогичный бизнес, второй строил здание с нуля (как быстровозводимую конструкцию) для “Пятерочки”, а третий брал деньги на открытие ресторана, но один из его действующих бизнесов - это сдача помещения в аренду все тому же “Магниту”. При выдаче кредита анализируются все бизнесы, поэтому информация по цифрам арендного бизнеса была.
Скажу сразу этот вид бизнеса не для всех и совсем не для новичков.
Есть три варианта старта исходя из следующих данных:
- У вас есть помещение в собственности.
- У вас нет помещения, но есть в достаточной мере собственный капитал для его покупки или строительства.
- У вас нет ни помещения ни денег.
Третий вариант вам вряд ли понравился, но именно он и будет самым интересным.
У данного бизнеса есть ДВЕ основные проблемы:
Первая - ежегодный или ежеквартальный пересмотр арендной ставки.
Тут конечно все зависит от вас и как вы умеете договариваться, НО ребята, которые занимаются развитием сети и ищут помещения имеют огромный опыт общения с арендодателями и ОЧЕНЬ хорошо умеют ПРОЖИМАТЬ по цене. Так как их личный доход напрямую зависит от арендной ставки, которую они выбьют. Как правило они давят на то, что торговая сеть это самый надежный арендатор, который вовремя платит, никуда не съедет и, что очень важно ДОГОВОР РЕГИСТРИРУЕТСЯ В РЕГ. ПАЛАТЕ. По сути они в этом правы, но вам то нужна макс. ставка.
Вторая - определенные нормы к помещению, требуемые торговой сетью. Тут все понятно - это лишние расходы для вас из-за необходимого ремонта.
И так рассказываю почему вариант, когда у вас нет денег и нет помещения самый выгодный. Этот вариант самый эффективный, быстрый и доходный. Показываю на примере моего клиента.
Он строил здание на кредитные средства, как быстровозводимую конструкцию (не знаю, как правильно называется технология, но собирается, как конструктор из утепленных панелей на металлическом каркасе).
Вся стройка ему обошлась в 4 млн. руб. + 1 млн. на все коммуникации. Итого 5 млн. Весь процесс от начала стройки до заезда арендатора занял около 4 месяцев. Плату за аренду он начал получать УЖЕ С 5-го МЕСЯЦА. Кредит он брал на 2 года, но по факту закрыл всего за год. Также первые 5 платежей он платил только проценты (данной кредитной программой это было предусмотрено), что совсем облегчило ему финансовую нагрузку.
Здание строилось с нуля и именно под магазин, поэтому все тех.требования были учтены еще на старте проекта.
Касаемо договоренностей с торговой сетью о цене аренды, он для себя посчитал и оказался прав, что ему выгодней получать оплату за аренду в размере определенного процента от выручки магазина. Мотивируя для торговой сети это тем, что такой вариант будет более честным и справедливым по отношению к обоим участникам договора.
Так что если кто-то из вас задумывается о таком проекте, то мой вам совет:
1. Стройте с нуля быстровозводимую конструкцию - это быстро.
2. На кредитные средства - банковский процент дешевле, чем вывод средств из бизнеса.
3. Оплата вам аренды - процент или фикс., тут нужно смотреть конкретно ваш случай, т.к. все сильно зависит от места. Я просто рассказал, как сделал мой клиент и что так можно.
