Аренда квартиры — подходящий вариант для тех, кто не хочет связываться с оформлением ипотеки, или для студентов, которых не устраивают ужасные условия быта в иркутских общежитиях. За первые три месяца 2019 года в Иркутске стали доступнее однокомнатные квартиры — ставка аренды снизилась на 7,1% и составила 10,9 тыс. рублей. Подешевели и «трешки» — минус 1,1% (до 18,73 тыс. рублей). Однако поиск квартиры часто связан с множеством забот, которые могут на несколько дней или недель превратить жизнь арендатора в ад. Рассказываем, как снять квартиру и не попасть в ловушку мошенников.
Как искать квартиру?
Есть несколько способов найти квартиру: воспользоваться помощью риелтора, поискать через онлайн-сервисы или же дать объявление о поиске жилья в соцсетях. Поиск жилья через риелтора или агентство недвижимости сэкономит ваше время: посредник поможет подобрать подходящие варианты, организует показ квартиры, познакомит с владельцем и проведет оформление сделки. Однако за это риелтор попросит комиссию, которая будет зависеть от арендной ставки. Перед тем как обращаться к риелтору, изучите рынок арендного жилья в нужном вам районе и определитесь с бюджетом, на который готовы рассчитывать. Удобнее всего это сделать с помощью онлайн-сервисов поиска недвижимости, на которых объявления размещают как собственники, так и риелторы. Если вы хотите найти квартиру через социальные сети, напишите пост и попросите друзей его распространить. В своей публикации укажите, в каком районе вы хотите снять квартиру, число комнат, необходимые удобства (мебель, техника и интернет). Расскажите в посте о себе и о том, кто будет жить вместе с вами. Приложите к публикации фотографию — обычно такие посты привлекают больше внимания.
Как фильтровать объявления?
На сайтах для поиска жилья объявления разделяются на 2 вида: агентские и от собственников. Объявления от риелторов отличаются рекламной интонацией (иногда это текст в 2 строки), публикации от собственников часто можно узнать по подробному и понятному описанию предложения. Помните, что ваша внешность и личная жизнь не должны становиться препятствием для аренды, — если собственник противоположного мнения, то поищите другой вариант. Депозит, указанный в объявлении, не должен превышать месячную стоимость аренды. Если владелец хочет получить от вас залог в 2 или 3 ставки аренды, то, скорее всего, от него часто съезжают жильцы (при этом вернуть крупную сумму всегда сложно). Самостоятельно проверьте транспортную доступность с помощью онлайн-карт (а также перед просмотром квартиры) — и далеко ли остановки общественного транспорта. Узнайте, есть ли рядом с домом парковка. Не стоит рассматривать варианты с закрытой комнатой, которую хозяева используют как склад для ненужных вещей. Это дает собственникам повод часто приходить в гости или может быть причиной распространения плесени в квартире.
На что обратить внимание в объявлении?
В квартирах даже по объявлениям с хорошими описаниями и фотографиями могут оказаться неприятные сюрпризы. Всегда отслеживайте ставку аренды и сравнивайте ее с другими предложениями. Если стоимость аренды более чем на 20% ниже средней, а недостатков у предложения нет, то вам стоит насторожиться. Если квартира на первом этаже, а из окон плохой вид, вы сможете рассчитывать на небольшое снижение цены.
В объявлении должно быть указано, на какой срок владелец хочет сдать квартиру. Также перед просмотром стоит узнать, какая бытовая техника и мебель есть в квартире, подключили ли хозяева интернет, а также проверить, входит ли в аренду плата за коммунальные услуги или они оплачиваются отдельно. Кроме того, узнайте сумму страхового депозита.
Как вести себя во время показа квартиры?
Начните знакомство с предполагаемым жилищем с района, двора и подъезда. Оцените состояние детской площадки и безопасность двора, узнайте, есть ли рядом с домом парковочные места. Оцените состояние лифтов (если они есть) — старые лифты чаще ломаются.
В квартире проверьте, в каком состоянии розетки и электропроводка, работают ли лампочки, сантехника и отопительная система. Проверьте состояние кладовок и балконов — если там есть вещи, узнайте у хозяев, готовы ли они их забрать или выкинуть. Оцените состояние санузла и техники в квартире. Не торопитесь уходить, если вам что-то не понравилось. Если в квартире старая дверь, узнайте, готов ли хозяин на замену двери в счет аренды. Если в квартире нет стиральной машины, но для нее подведен шланг, узнайте, можно ли купить машинку в счет аренды. Если от унитаза исходит неприятный запах и он течет, то скорее всего вам не удастся его починить и от такого варианта придется отказаться.
Если будете снимать квартиру после начала отопительного сезона, изучите каждую батарею в квартире, — протечки могут заклеивать эпоксидным клеем или фиксировать хомутом. Не стоит останавливаться на таком варианте — вероятно, чинить их придется постоянно. Проверьте состояние труб на кухне, убедитесь, что к газовой плите подведен новый шланг, а газовый кран закрывается, что работают вытяжка над плитой и холодильник (вы можете попросить владельца отремонтировать холодильник или заменить его в счет аренды).
Не приходите на просмотр с наличными и не соглашайтесь вносить задаток в день просмотра. Постарайтесь обговорить с владельцем, как и сколько вы будете платить за квартиру.Уточните, придется ли вам платить за коммунальные услуги и во сколько это вам обойдется.
Что учитывать?
Не спешите соглашаться, особенно если вариант вам кажется крайне привлекательным. Возможно, после подписания договора вас ожидают сюрпризы. Например:
— квартира принадлежит другим людям (договор с вами может попробовать заключить человек, у которого нет прав распоряжаться этой недвижимостью);
— договор найма, который подписал представитель владельца, окажется недействительным из-за истекшего срока давности доверенности или отсутствия у представителя прав на подписание договора;
— квартира — предмет судебного спора (после тяжбы законные владельцы могут захотеть выселить нанимателей);
— хозяева не вернут страховой депозит, обвинив жильцов в порче имущества, которого в квартире никогда не было;
— квартиру сдал супруг, у которого нет на это права (распоряжаться купленной в браке недвижимостью могут лишь оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения).
Всегда проверяйте наличие права на сдачу квартиры в наем. Не спешите подписывать договор, если чувствуете, что перед вами мошенники.
Какие документы мне могут показать? А какие я могу потребовать?
Сначала попросите хозяина (или его представителя) подтвердить, что квартира находится в его собственности. Он должен показать вам свидетельство о государственной регистрации права собственности (на нем указаны дата выдачи, ФИО владельца, его дата и место рождения, а также номер СНИЛС и ограничения права). Если данные из свидетельства не совпадают с паспортными данными, проверьте, есть ли на последней странице действующего паспорта владельца информация о ранее выданных паспортах. Если этих данных нет, а данные не совпадают, то перед вами может быть мошенник, у которого нет права собственности на квартиру.
Помните, что с 15 июля 2016 года собственникам перестали выдавать свидетельства о госрегистрации права собственности, поэтому владельцы жилой недвижимости, купленной с 15 июля по 31 декабря 2016 года смогут показать выписку из ЕГРП. А для квартир, приобретенных после 1 января 2017 года, у собственников нужно просить выписку из ЕГРН.
Кроме того, ныне при переходе права собственности на квартиру к иному лицу у предыдущего собственника не изымают его свидетельство о государственной регистрации права. Поэтому оно может не отражать реальное положение на момент найма. Если квартира вам подходит, попросите свежую выписку из ЕГРН.
- Свое согласие вам должны предоставить все собственники, если у квартиры их несколько. Собственники прописываются в выписке на квартиру в графе «Объект права». Например, у квартиры могут быть 2 собственника с равными долями, тогда в документе будет написано «½ (одна вторая) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства о госрегистрации права будет информация об остальных собственниках и их долях. Доли владельцев могут быть неравными, например ¾ и ¼. В таком случае договор найма придется подписывать либо всем собственникам сразу, либо одному из собственников с доверенностью от остальных. Помните, что чем больше собственников у жилья, тем больше шансов, что один из владельцев недвижимости захочет вас выселить.
- Если квартира находится в ипотеке, то квартира будет в залоге у банка до полной выплаты кредита. Для вас это означает следующее: если владелец не справится с выплатами, то банк сможет забрать квартиру и выселить вас. Перед наймом квартиры в ипотеке поинтересуйтесь у владельца, сколько он платит в месяц за квартиру. Возможно, что арендная плата как раз покрывает ипотечные выплаты. Если вы будете платить исправно, тем больше шансов, что у собственника не возникнет проблем по платежам.
- Если квартира принадлежит супругам, то вам тоже следует быть начеку. Помните, что купленная в браке квартира — это совместно нажитое имущество, даже если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности прописан лишь один супруг. Поэтому договор должны подписывать оба супруга или же один из супругов должен подписать согласие на сделку у нотариуса. Перед заключением договора вам следует подстраховаться. Если у супругов есть брачный договор, то укажите это в договоре на квартиру. Укажите в договоре, что супруги обязательно предупредят вас о планах изменить или расторгнуть брачный договор, а также сообщат об изменениях, которые могут повлиять на договор найма. Можете прописать в договоре штраф в размере месячной платы за квартиру, если муж и жена не предупредят об изменениях в брачном договоре. Поэтому во время проверки свидетельства и паспорта посмотрите, когда был заключен брак. Если брак заключили до получения квартиры, то жилье принадлежит супругам и один из них не может распоряжаться недвижимостью без согласия второго супруга.
- Если договор подписывает представитель владельца (так тоже можно), то проверьте, позволяет ли доверенность это сделать. В документе должны быть указаны паспортные данные представителя и владельца жилья (последние должны совпадать с данными в свидетельстве о праве собственности, а данные представителя — с его паспортными данными). Описание квартиры должно слово в слово повторять то, что написано в графе «Объект права». В доверенности представителя должно быть прописано право на заключение договора найма и получение платы за наем. Обязательно проверьте срок действия доверенности. Если она просрочена, то представитель не вправе подписывать договор. Если срок действия документа не указан, то доверенность действует 1 год, а если в документе не указана дата выдачи, такая доверенность недействительна. Вместо доверенности у представителя может быть агентский договор или, например, договор комиссии. В них тоже нужно проверить аналогичные данные. Без доверенности сдать квартиру по закону не могут даже близкие родственники владельца квартиры. Не верьте на слово и требуйте документы от представителей.
Если хозяева не показали вам выписку из ЕГРН, вы можете запросить ее сами на сайте Росреестра или в одном из МФЦ Иркутской области. Электронная выписка обойдется в 300 рублей, бумажная — в 750 рублей. Документ подготовят в течение 3–5 рабочих дней.
Как защититься от мошенников?
Не стоит снимать квартиру, если вам предлагают подписать договор и заплатить комиссию еще до показа жилья, торопят, не дают или мешают рассмотреть необходимые документы или уверяют, что все собственники согласны сдать вам квартиру и даже предлагают позвонить им по телефону. Кроме того, не стоит на словах договариваться с собственником об аренде. Если вы договорились таким образом и отдали человеку деньги, то права на квартиру будут по-прежнему у владельца, который сможет просто заменить замки на входной двери. Не соглашайтесь платить за несколько месяцев вперед со скидкой. Случается, что наймодатель выгоняет квартиросъемщика раньше срока или меняет замки, а выплаченные деньги берет себе. Не стоит переводить собственнику предоплату. Платите за квартиру только после просмотра и подписания договора найма и акта приема-передачи. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы всех документов.
Как составить договор?
Нужно знать, что вы подписываете! Снимая квартиру, вы подписываете договор найма жилья, а не договор аренды. Это два разных договора. Понятие наем используют только при сдаче жилых помещений, а нанимателем, в соответствии с таким договором, может быть только физическое лицо. Если вам предлагают подписать договор аренды, то здесь может быть что-то неладно: такой договор предусматривает сдачу в пользование нежилых помещений и зданий или же жилых помещений лишь для юридических лиц. В соответствии с договором найма, помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду можно передавать любое помещение, если оно устраивает арендатора. Поэтому для апартаментов подойдет договор аренды, а для квартиры — договор найма.
Что прописывать в договоре?
В документе нужно прописать адрес квартиры, ее общую площадь и число комнат. Нужно указать данные тех, кто будет жить вместе с квартиросъемщиком (несовершеннолетних указывать не нужно). Если вы хотите завести домашнее животное, это тоже нужно указать в договоре. Также укажите размер ежемесячной платы за наем, порядок ее внесения, условия возврата залога и порядок оплаты коммунальных услуг (иногда владельцы включают в цену найма полную оплату ЖКУ, кто-то оставляет оплату за водоснабжение и электричество по счетчикам). Убедитесь, что у владельца нет долгов за услуги, которые вы будете оплачивать. Укажите пункты, которые могут стать основанием для досрочного расторжения договора. Помните, что по закону вы можетерасторгнуть договор найма, предупредив владельца за 3 месяца. Если вас не устраивают такие сроки, пропишите в договоре другие.
Подпишите акт приема-передачи. В нем опишите состояние квартиры. Составьте список ценных вещей в квартире (это может быть бытовая техника и электроника), а также укажите число передаваемых копий ключей.
Как платить за квартиру?
Вы можете расплатиться наличными или с помощью безналичного расчета. Если отдаете наличные деньги, то обязательно берите с владельца расписку о получении средств. Не стоит передавать деньги через друзей или родственников владельца. Такой перевод не будет считаться оплатой, даже если они напишут расписку. Безопаснее сделать банковский перевод или перевод с карты на карту.
Автор: Василий Имаев
Читайте также:
Я хочу сдать квартиру. Как не продешевить и сделать все по закону