Оценка квартиры. Часть I

Многие живут и на уме не ведут, что рано или поздно им понадобится оценить квартиру, всю целиком или какую-то часть. Но рано или поздно это происходит.

В основном это происходит в следующих случаях:

1) ипотека;

2) раздел имущества;

3) вступление в наследство;

4) изъятие и прочие малораспространенные случаи.

В этой статье я расскажу об оценке при ипотеке.

Само собой человек и так уже весь в долгах и проблемах, когда в банке ему заявляют, что нужна оценка приобретаемого жилья. И это является для многих не только сюрпризом, но и раздражающим фактором: ведь никакой очевидной пользы для себя, вроде бы, нет, а дополнительные траты вполне себе ощутимые.

Однако, есть не только минусы, но и плюсы.

Но вначале я расскажу, для чего вообще банку понадобилась оценка. Не буду углубляться в законы, приводить ссылки на нормативные акты, а просто скажу: банку нужно знать стоимость жилья для определения лимита выдачи кредита. Отсюда, собственно, и желание банка максимально контролировать процесс: завышение рыночной стоимости может в случае проблем с выплатой привести к невозможности покрыть остатки долга за счет продажи заложенной недвижимости. Дополнительно к получению итогового результата стоимости банк посредством отчета об оценке имеет возможность без выезда собственных сотрудников увидеть, что же из себя представляет залог. И дело тут не только в состоянии объекта по критерию типа отделки, но и в наличие перепланировок. Что же так пугает некоторые банки в перепланировке? Всё просто: некоторые виды перепланировок могут в случае дефолта заемщика привнести дополнительные расходы по их узакониванию или приведению к первоначальному виду, соответствующему плану и экспликации, а в отдельных случаях за перепланировку придется ещё и штраф заплатить. Но и это не всё: несоответствие состояния объекта технической документации в теории может привести к признанию договора ипотеки ничтожной сделкой, а это - потеря залога. В реальности же по квартирам признать сделки ничтожными из-за перепланировки достаточно затруднительно.

И всё? Нет. Страховая компания, как правило, также хочет иметь обоснованную величину стоимости для внесения её в договор страхования.

Что же заказчику оценки? На самом деле есть неочевидные плюсы: на руках остается документ, подтверждающий состояние объекта на момент покупки. Особенно могут пригодится фотографии. В моей практике были случаи, когда страховая отказывала в выплатах по страховому случаю в реальных размерах, мотивируя более низким уровнем качества отделки, но представленный в суд отчет об оценке расставлял всё по местам. Или ещё был случай, когда уже новую собственницу по прошествии пары лет обвинили в перепланировке (заделка вентканала), отключили ей газ, но она вспомнила про отчет и его вместе с фотографиями предоставляла в суд в качестве доказательства своей невиновности. В действительности вариантов множество, но актуальность в последние годы приобрела проблема оспаривания сделок, в первую очередь, из-за завышения/занижения стоимости объекта в договоре. Отчет по оценке может выручить и в данной ситуации.

Уважаемые читатели, это моя первая статья, но если интересна тематика, то задавайте вопросы, пишите комментарии, а я, в свою очередь, буду писать на самые актуальные темы.