Еще раз рекомендую всем, кто интересуется перспективами рынка недвижимости и ценами на квартиры, обратить пристальное внимание на ипотеку. Основные события сейчас будут развиваться вокруг нее.
Я уже не раз выдвигал тезис, что в текущих условиях ИПОТЕКА=СПРОС НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, поскольку другого спроса сейчас на рынке нет (то, что представляется частным спросом, на самом деле является производным от той же ипотеки).
А раз так, то анализ значительно упрощается: не нужно следить за тысячей показателей, достаточно просматривать статистику выдачи ипотеки на сайте ЦБ.
Лучше всего выгрузить данные и смотреть цифры год к году (так можно устранить проблемы связанные с сезонностью).
Отмечу самое главное:
- В марте 2019 впервые за долгое время упала выдача в рублях.
- В количественном выражении падение еще сильнее.
- В апреле тенденция продолжилась и, скорее всего, к концу года падение ускорится (тут сработает эффект высокой базы 2018 года и не поможет даже последнее снижение ипотечных ставок)
- Цены в 2019 году расти не будут, будет стагнация и небольшое снижение.
Собственно, все это прогнозировалось мной раньше, смотри статью Почему в 2018 году цены выросли, а в 2019 не вырастут. В какой-то степени это было предопределено действиями ЦБ еще в конце 2018 года, когда после долгого периода снижения ипотечные ставки резко выросли (из-за крайней инертности рынка рост ставки влияет на цену с существенной задержкой).
«Внезапно» все почувствовали, что спрос уже не тот, что был в прошлом году, цены не хотят расти, у людей «нет денег». Вот например, об этом заговорили риелторы.
В действительности, у людей и раньше не было денег, просто они компенсировали это кредитами, но сейчас объем кредитного допинга уменьшился. Все остальное – существенно менее важно.
Здесь важно отметить еще одну важную деталь: из-за подорожания, которое случилось в 2018 году, даже для поддержания цен существующего объема кредитов уже недостаточно. Не говоря уж про дальнейший ценовой рост (ипотека в штучном выражении упала больше, чем в рублях).
Последний график показывает, что общий объем задолженности населения перед банками приблизился к 7 трлн. руб. и продолжает стремительно пухнуть. Это еще не критичная величина для российской банковской системы (по моим оценкам, имеется резерв надувания примерно до 10 трлн. руб., до того, как пузырь примет угрожающие размеры и лопнет), но уже повод внимательнее отнестись к данному риску. Ведь разрыв может случится и раньше.
Ставьте лайки, делитесь публикацией, если понравилась статья!