Долгострои будут завершать некоммерческие фонды, а данные о проблемных новостройках вынесут в открытый доступ
Полина Квасенко
С 1 июля вступает в полную силу закон о долевом строительстве. Сегодня в Госдуме решают вопрос, кто и на какие средства будет достраивать жильё для обманутых дольщиков после того, как все строительные компании перейдут на эскроу-счета. Журналист N1.RU побеседовал с экспертами рынка и выяснил, помогут ли законодательные инициативы избавить отрасль от недобросовестных застройщиков и сократить число обманутых дольщиков.
4 апреля депутаты внесли законопроект, который позволит регионам создавать специальные структуры, курирующие завершение строительства домов для дольщиков, чьи права окажутся нарушенными.
Раньше дома для обманутых дольщиков достраивали крупные застройщики по просьбе региональных или муниципальных властей. После перехода на эскроу-счета девелоперы не смогут достраивать объекты за другие компании. Если законопроект примут, регионы смогут создавать некоммерческие фонды, которые завершат проблемные объекты за счёт средств федерального и городского бюджетов.
Также во внесённом законопроекте рассматривается вопрос банкротства застройщиков. Некоммерческие фонды смогут участвовать в делах о банкротстве строительных компаний. Для этого депутаты предлагают выбирать арбитражного управляющего среди участников долевого строительства, которых будет определять Фонд защиты прав граждан.
Помимо этого, вице-премьер Виталий Мутко предложил вынести все данные о проблемных новостройках в общий доступ. Для этого планируется создать реестр таких объектов, сведения в него будут вносить контролирующие органы. Так каждый гражданин сможет увидеть актуальную информацию по строящемуся жилью и узнать, в какие сроки проблемы решат. Мутко добавил, что федеральные власти также готовы поддерживать регионы в вопросе достройки проблемных домов. Речь идёт о выплатах для завершения не только жилых помещений, но и парковочных мест, а также кладовок.
«Тем, кто хочет вложиться в „супер-мега-прибыльные“ предложения, реестр не поможет: они всё равно будут вкладываться в сомнительные варианты. Для осторожных потребителей такой реестр окажет некоторую помощь. Мне кажется, что в целом ужесточение контроля на рынке новостроек отчасти связано с патерналистским мышлением массового потребителя. Условно можно это сформулировать так: „я верю в чудо и куплю на грош пятаков, но если чудо не случится, папа (власть) должен помочь и решить все мои проблемы, иначе папа плохой“. Также связываю ужесточения с необходимостью установить ограничения и контроль на рынке», — рассказывает аналитик рынка недвижимости Александр Астахов.
По данным Минстроя, на начало 2019 года в России насчитывалось порядка 900 проблемных новостроек в 68 субъектах РФ, а в реестр обманутых дольщиков были включены почти 39 тысяч граждан.
Ещё одна поправка в законодательстве позволит некоторым застройщикам оставить доступ к деньгам дольщиков и не использовать эскроу-счета в банках. Для этого компаниям нужно соблюдать ряд условий, утверждённых 1 мая: это степень готовности дома и число договоров долевого участия, заключённых с будущими собственниками жилья в конкретной многоэтажке.
Переходить на работу по системе эскроу-счетов смогут застройщики, чьи объекты построены минимум на 30 %. Готовность будет определяться объёмом вложенных средств относительно суммарных инвестиций в строительство. Также разработан список необходимых элементов здания, наличие которых будет оцениваться инженерами на каждой стройке. Число заключённых договоров долевого участия должно покрывать не менее 10 % всей площади помещений в доме — как жилых, так и нежилых.
«Данную поправку можно признать спорной. С одной стороны, застройщики с такими показателями, как правило, характеризуются относительной надёжностью, поэтому нет необходимости возлагать на них обязанность завести эскроу-счёт. С другой стороны, исключать риск несостоятельности застройщика также нельзя. В этом случае дольщики будут обречены на временные и финансовые потери», — объясняет директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров.
Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев считает, что даже совокупность этих мер не сможет полностью гарантировать снижение числа обманутых дольщиков. По его словам, есть риск, что после 1 июля, когда механизм эскроу-счетов станет обязательным, многие застройщики не смогут работать без привлечения средств дольщиков, а большинство крупных банков уже высказались по поводу строгих критериев для кредитования строительных компаний. Их можно понять — они пытаются просчитать все возможные для себя риски.
Фото: N1.R