При получении дохода от реализации недвижимости, продавец обязан заплатить налог в размере 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов. Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.
Обязанность декларирования доходов от продажи имущества
- Для недвижимости, приобретенной в собственность до 01.01.2016: Доходы, получаемые от продажи жилья, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности в течение минимального срока владения. Этот срок составляет 3 года.
- Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:
Доходы, получаемые от продажи объекта недвижимости, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимости и более.
Минимальный предельный срок владения составляет 3 года при:
- дарении от близкого родственника;
- приватизации;
- наследстве;
- ренте
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.
Если продавец владел недвижимостью менее минимального срока владения (3 или 5 лет) - ему необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи.
Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
Важно! Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.
Нулевую декларацию тоже в любом случае подаем, иначе ШТРАФ 5% от суммы неуплаченного в срок налога:
0,05 (5%) * НДФЛ * кол-во месяцев просрока
Методы расчета налога с примерами
1. За вычетом понесенных трат на приобретение
НДФЛ = (цена продажи – цена приобретения) * 0.13 (13%)
Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб. и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки. Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб. НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) *0.13 (13%) = 91 000.
2. Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя
Налоговый вычет – это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает Ваш доход, облагаемый налогом (льгота). В результате доход становится меньше, соответственно и сумма налога уменьшается.
Сумма налогового вычета:
1. Жилая недвижимость и земельные участки (дома, квартиры, комнаты, доли в них, дачи) – 1 000 000 руб
2. «Иное имущество» ( гаражи, недострой и т.д) – 250 000 руб
НДФЛ = (цена продажи – налоговый вычет) х 0.13 (13%)
Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?
НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) *0.13 (13%) = 650 000.
650 000 против 91 000. Разница существенная.
Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.
Важно! Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.
К примеру, если купленную когда-то за 2,5 миллиона квартиру вы продаете за 2,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.
Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ
До 01.01.2016 года НДФЛ рассчитывался исходя из суммы, прописанной в договоре купли-продажи.
С 01.01.2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.
Теперь НДФЛ рассчитывается от большей суммы, т.е сумма дохода так же берется из договора купли-продажи, но она должна быть не менее 70% кадастровой стоимости объекта.
Условия вычетов для совместной и долевой собственности
Если долевая собственность реализуется как единый объект и составлен один договор купли-продажи, то налоговый вычет в размере 1 млн рублей распределяется в соответствии с долями совладельцев.
Если же налогоплательщик продает только свою долю, то максимальный размер имущественного вычета положен ему одному в полной сумме.
Пример: в 2016 г. супруги продают квартиру. Доли супругов распределены следующим образом: жена владеет 3/4 квартиры, а муж — 1/4 квартиры. Жилье было куплено в марте 2014 г., (то есть находится в собственности менее 3 лет). Квартира была куплена за 4 млн рублей, продают ее супруги за 5,3 млн рублей по одному договору купли-продажи.
Рассчитаем общий размер подоходного налога супругов:
(5,3 млн - 1 млн льгота) *0.13 (13%) = 559 тысяч рублей. Распределяется налог так:
• (5,3 млн.*0,75 - 1 млн.*0,75) *0.13 (13%) = 419 250 рублей - НДФЛ жены;
• (5,3 млн.*0,25 - 1 млн.*0,25) *0.13 (13%) = 139 750 рублей – НДФЛ мужа
Но если у супругов есть документально зафиксированное подтверждение всех расходов на покупку квартиры, то им выгоднее не использовать имущественный налоговый вычет, а учесть расходы на приобретение жилья при расчете подоходного налога:
(5,3 млн - 4 млн.) *0,13 (13%) = 169 тысяч рублей — НДФЛ супругов.
Однако если супруги решат продавать свои доли по очереди по отдельным договорам купли-продажи, то они смогут каждый рассчитывать на имущественный вычет в размере 1 млн рублей.
Предположим, что свою долю продает муж за 1 млн 325 тысяч рублей, тогда он должен заплатить НДФЛ в размере:
(1 млн 325 тысяч - 1 млн.) *0.13 (13%) = 42 250 рублей.
Затем свою долю продаст жена за 3 млн 975 тысяч рублей.
Ее подоходный налог будет равен:
(3 млн 975 тысяч - 1 млн.) *0.13 (13%) = 386 750 рублей.
Итого при реализации каждой доли отдельно общий подоходный налог супругов будет равен 429 тысяч рублей. Это меньше, чем если бы они продавали квартиру целиком по одному договору купли-продажи, но намного больше, если бы они не применяли имущественный вычет, а уменьшили бы свой доход на сумму расходов на покупку этой квартиры.
А как же быть с долями детей, выделенными при реализации
материнского капитала? Они тоже должны платить налог?
Об этом мы поговорим в нашей следующей статье.
С заботой о твоем кошельке, АН Квадрикс.
8 908 265 69 44
vk.com/kvadrx
#квадрикс #анквадрикс #надежныйриэлтор #услугириэлтора #риэлтор#агентствонедвижимости
