С 1 июля 2019 года российский рынок недвижимости ждут грандиозные перемены: застройщики окончательно перейдут на проектное финансирование объектов (закон N 478-ФЗ от 25 декабря 2018 года). В этой статье мы расскажем, как реформа отразится на рядовых покупателях.
Что такое проектное финансирование
Суть нововведения заключается в том, что деньги дольщиков будут блокироваться на эскроу-счетах в уполномоченных банках. К застройщикам они перейдут только после сдачи объекта в эксплуатацию.
По новым правилам сделка будет выглядеть так:
- покупатель обращается в банк с заявлением об открытии эскроу-счета;
- банк открывает счет;
- покупатель перечисляет на этот счет деньги за квартиру;
- застройщик сдает объект и направляет в банк документы, подтверждающие соблюдение всех условий ДДУ;
- банк проверяет документы и передает застройщику деньги.
Этот механизм призван защитить дольщиков от долгостроя, гарантировать возврат вложенных средств, а также удалить с рынка недобросовестных девелоперов. Наличие эскроу-счета делает невозможной ситуацию, когда строительство замораживается на неопределенный срок, а дольщик остается без квартиры и денег. Если застройщик не сдаст дом вовремя, покупатель сможет вернуть всю уплаченную сумму.
Чего ждать покупателям
У нововведения есть и подводные камни, а именно – увеличение себестоимости строительства. Если раньше строители имели бесплатный источник финансирования в виде средств дольщиков, то теперь им придется обращаться за банковским кредитованием под 7-10% годовых. Вполне вероятно, что девелоперы постараются компенсировать переплату за счет увеличения цен на новостройки.
Что выбрать: ДДУ сейчас или эскроу-счет после 1 июля
Одновременный перевод всего жилищного строительства на эскроу-счета на практике оказался невозможным. Изначально завершающий этап реформы, стартующий после 1 июля 2019 года, предполагал, что после этой даты весь рынок перейдет на эскроу-счета. Однако, по расчетам Минстроя, такой жесткий переход привел бы к краху трети строительных компаний России. Поэтому правительство приняло решение установить низкий уровень критериев строительной готовности и дать застройщикам возможность достроить начатые объекты без эскроу-счетов. При этом все новые объекты будут строиться по новым правилам.
Поскольку себестоимость проектного финансирования выше привлечения денег дольщиков, старые проекты оказываются более выгодными и для покупателей, и для продавцов. Покупателям, которые хотят купить квартиру на стадии строительства, следует руководствоваться простым правилом:
- договор долевого участия в строительстве без эскроу дешевле, но связан с рисками;
- ДДУ с эскроу дороже, но дает гарантию полного возврата денег.
Если надежность важнее – есть смысл подождать старта проектов с эскроу-счетами, если рост цен критичен – целесообразно приобрести жилье по старым правилам.
Ставьте лайк и подписывайтесь на наш канал, чтобы всегда быть в курсе свежих юридических новостей!