Себестоимость жилищного строительства в России за последние три года выросла на 9% до 45 тыс рублей за кв. м, подсчитали недавно аналитики компании "Талан". Строить многоквартирные дома стало дороже практически во всех регионах России. Особенно сильно себестоимость строительства выросла в Нижнем Новгороде и Казани – на 20-22%, а также в Петербурге и Самаре – на 15%.
Рост себестоимости строительства отмечают и другие эксперты, и сами застройщики. «Годовая инфляция в строительной отрасли повысилась с начала года с 4,5% до 7,5%», – говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.
«В наших проектах, как и в целом по рынку, себестоимость строительства выросла на 4-5%. Это связано с ростом цен на стройматериалы и топливо», – рассказывает начальник управления ценообразования и нормирования ГВСУ "Центр" Кирилл Бондаренко.
Спрос решает
Себестоимость строительства – это сумма всех затрат, которые несет застройщик от идеи проекта до того момента, когда покупатели получают ключи от квартир. Сюда входят издержки от сумм, потраченных на покупку участка земли и стоимости кредитов до новомодной рекламы новостроек в соц.сетях.
Как правило, на начальных этапах в себестоимость закладывается стоимость аренды или покупки земли (которая может в разы отличаться, к примеру, в Москве и регионах). Здесь же учитываются затраты на разработку и подготовку документации и ее согласование, поясняет Николай Алексеенко
Существенное влияние на себестоимость оказывает сама модель финансирования – на чьи деньги строит девелопер: свои, заемные или дольщиков. Также важно: привлекаются ли подрядчики при строительстве дома, либо работы ведутся за счет собственных мощностей. Не последнюю роль играет и выстраивание бизнес-процессов и планирования.
Арифметика себестоимости
Цена реализации проекта складывается из двух расходных статей – строительно-монтажных работ (СМР) – 45% и входа в проект (подключение к инженерным сетям, затраты на приобретение земли и получение разрешений) – 33%.В сумме эти расходы составляют примерно 78% от общей проектной себестоимости, говорит руководитель Level Group Кирилл Игнахин.
Третьим по величине затрат являются внутренние инженерные системы (коммунальные сети, лифты, вентиляция и другое инженерное оборудование) – около 6%. Оставшиеся расходы идут на концепцию проекта, рекламу, администрирование, благоустройство и т д.
Эскроу определит себестоимость
«С переходом на новые правила застройщику придется закладывать в себестоимость кв.м проценты по банковскому кредиту, а это – 10-15% годовых. Именно на это значение могут вырасти цены в 2019 году, причем уже в начале июля», – поясняет управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Многие столичные девелоперы уже анонсировали увеличение стоимости вместе с вступлением в силу поправок в 214-ФЗ.
По словам начальника управления ценообразования и нормирования ГВСУ "Центр", рост себестоимости по итогам года составит в районе 10%. Эта сумма сложится из ряда факторов: переход на проектное финансирование, увеличение ставки НДС, рост цен на энергоносители и стройматериалы.
Однако, за счет того, что многие проекты продолжат строиться без эскроу-счетов, рост цен будет плавным. По оценкам Минстроя РФ, около 70% возводимого в России жилья будет достраиваться по старым правилам. В Москве этот показатель составляет 85%.
Однако, предстоящие изменения в долевом строительстве, это не только дополнительные издержки, но и время для инновационных решений, которые помогут снизить себестоимость.
Одно из них, по мнению Николая Алексеенко, это полноценная цифровизация документооборота, в том числе использование подходов BIM-моделирования, а также внедрение интеллектуальных цифровых систем взаимодействия с подрядчиками и поставщиками. Все это в комплексе позволяет значительно снизить риски перерасходов, непредвиденных срывов сроков, при этом повышая в целом качество управления самим бизнесом.
Еще один вариант – это переход от традиционного способа возведения объекта "на площадке" к масштабному производству "конструктивных предзаготовок" – модульной системе. Причем модулем может выступить комната не только с готовыми стенами, полом, оконными и дверными коробками, но и с декоративной отделкой и даже частично предустановленными инженерными коммуникациями.
Застройщики уже сегодня активно работают над оптимизацией издержек, а значит сокращением себестоимости строительства.
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) в t.me/onedvizhimosti