Ситуация на глобальных рынках меняется ежегодно/ежедневно и есть желание найти тихую гавань. Многие считают что недвижимость и является таким пристанищем, но так ли это на самом деле?
Какие есть нюансы при инвестициях в недвижимость?
1. Требование в квалификации. Легко купить первый попавшийся под руку объект. Но на моей памяти все, кто так поступал получали либо доходность меньше депозита Сбербанка, либо риски сравнимые с криптовалютой. На рынке недвижимости необходимо точно понимать : что покупать , в каком месте, за какую цену, как решать те проблемы с которыми можешь столкнуться при эксплуатации.
2. Информация не прозрачна. Много зубов сломано о неравномерное распределении информации. При покупке без дорогого дью дилиджинса не всегда возможно предугадать все риски. Информация не прозрачна ни в цене покупки, ни в рисках, ни в цене эксплуатации, технические проблемы и много всего другого что знает продавец, но Вы узнаете только когда купите сам объект.
3. Ценообразование не прозрачно. По виду 2 одинаковых объекта могут стоить абсолютно по разному как при покупке так и при аренде. Рынок стратифицирован и не прозрачен.
4. Сложно получить информацию. Информацию получить можно только через бэкдоры, которые есть у немногих опытных экспертов рынка. При том при всем что и эксперты рынка могут обладать только вполне локальными бэкдорами.
5. Продавец знает об активе больше чем ты, а ты не понимаешь почему продает. Докопаться до истинной причины продажи весьма не просто. По этой причине я редко советую покупать у профессиональных игроков рынка.
6. Огромные комиссии при сделках. Комиссия агентов, брокеров, нотариусов, риелторов может достигать до 6% от сделки купли-продажи. При этом часто так называемые "эксперты" не отличаются профессионализмом.
7. Налогообложение больше чем на открытых рынках. Налог на доходы, налог на недвижимость, налог на прибыль больше чем при держании ценных бумаг и его невозможно оптимизировать.
8. На фрагментированном рынке, возможность выгодно покупать активы концентрируется у небольшого круга игроков. На самом деле Вашими конкурентами являются не индивидуальные инвесторы которые в лучшем случае получат минимальную доходность, а около государственные коммерсанты и частные фонды, обладающие нечестным преимуществом.
Но но но !!!
9. Допустима стратегия арбитража, которая дает невероятную доходность. Об этом в следующих статьях.
Поделитесь в комментариях Вашим мнением. Подпишитесь, чтобы не пропускать новые статьи