«Деньгам по-пустому лежать не надлежит».
А. Суворов
Несколько мыслей о перспективах инвестиций в недвижимость…
Дано:
Полный провал пенсионной реформы, как гарантии выживания лиц нетрудоспособного возраста;
Низкая эффективность и степень доверия к негосударственным пенсионным фондам;
Общая низкая финансовая грамотность населения;
Это о макроэкономике, теперь по инвестициям в недвижимость:
Минусы:
Низкая доходность самодеятельных проектов типа: «куплю студию – буду сдавать, на пенсию хватит»;
Низкая и негарантированная доходность операторов апартпроектов;
Высокий порог самостоятельного вхождения в недвижимость, высокие кредитные ставки при частичном выкупе;
Конкуренция за клиента со стороны МФО (микрофинансовых организаций);
Гарантированность депозитов;
Дискредитация идеи коллективных инвестиций «пирамидальными» фондами и кооперативами;
Падение крупных и не очень застройщиков;
С другой стороны:
Традиционно западные пенсионные фонды вкладывают в рентные проекты в недвижимости;
Профессиональные участники рынка готовы платить до 11% по привлеченным средствам, что выше депозита, но чуть ниже более рисковых рынков;
Есть локальные, нишевые проекты, способные показывать совокупную доходность 15-16% годовых;
Есть легальные возможности оптимизации для налогообложения;
Правовое закрепление инвестиций, практически полное отсутствие риска «обнуления» стоимости актива.
Прорыв в информационных технологиях, «цифровизации», сокращение сроков и расстояний в коммуникациях.
Так, например, ЦБ РФ анонсировал проект «Маркетплейс», где заявлено:
«Маркетплейс призван, с одной стороны, обеспечить равный доступ пользователей услуг к финансовому рынку, с другой – сформировать предпосылки для развития конкурентной среды и оптимизации финансовых сервисов. Среди преимуществ проекта – улучшение ситуации с финансовой доступностью, в частности за счет снятия географических ограничений. При этом пользователи получат дистанционный доступ к финансовым услугам в режиме 24/7 и широкую линейку финансовых продуктов. Продуктовый ассортимент маркетплейса будет включать банковские вклады, государственные и корпоративные облигации, страховые продукты. В перспективе он может быть расширен за счет кредитных, инвестиционных и прочих финансовых продуктов».
Идея лежит на поверхности: использовать новые «финтехи» на старых рынках, дав возможность частному инвестору купить виртуальный, цифровой квадратный метр, как конвертируемую единицу участия в деятельности профессионального участника рынка. Причем сам продукт может быть разнообразен, и может быть выбран или самим инвестором, или УК и быть сформированным как «нарезкой» в различных проектах, так и долей одного проекта.
Понятно, что это классический ЗПИФ, но есть несколько минусов:
Классические УК по ЗПИФ недвижимости (тот же «Сбербанк») показывают крайне низкую доходность в краткосрочном периоде. Правда, оценивать нужно не только СЧА, но и размер периодических выплат по инвестиционному доходу;
ЗПИФ часто используются как механизм оптимизации деятельности девелопера, а не как инструмент обеспечения доходности пайщика;
Относительная сложность оформления покупки/продажи пая. Купить можно только в момент формирования или доп. выдачи;
В части ЗПИФ большой размер приобретения пая (от 300 т.р);
Хотя я не являюсь специалистом в этой области, и это исключительно мои выводы исходя из личного опыта и понимания...
Также, есть различные краундфантинговые площадки, которые предлагают услуги по инвестированию как в конкретные проекты, так и коллективные инвестиции в портфель. Но все они «сидят» на собственных платформах и работают (как правило) по договорам займа, что никак не гарантирует возвратность/доходность вложений.
Но механизма эффективного, надежного и быстрого инвестирования с низким порогом вхождения и понятными условиями работы нет.
Тот, кто предложит его, на мой взгляд, получит большую нишу мелких и неквалифицированных инвесторов…
Буду работать над этим дальше, наработки есть...