В последнее время нас все чаще спрашивают о целесообразности взыскания неустойки в ситуации, когда вот-вот застройщик будет банкротом. Чтобы прояснить данный вопрос мы решили создать этот материал.
Застройщик почти банкрот – что делать дольщику?
Пока не введена процедура наблюдения, Вы можете еще предъявлять исполнительные листы для исполнения. С момента введения данной процедуры исполнительные производства по всем делам в отношении застройщика прекращаются.
Только на стадии конкурсного производства Вы имеете полное право предъявить свои требования и включиться в реестр денежных требований и в реестр требований недвижимости.
Если с недвижимостью все ясно, то вопрос относительно денежной компенсации стоит достаточно остро. Следует отметить, что действующее законодательство предусматривает всего 30 дней с момента публикации в «Коммерсанте» информации о банкротстве застройщика для включения в реестр денежных требований на стадии внешнего управления. Это означает, что за столь короткий период Вы физически можете не успеть подать в суд общей юрисдикции иск к застройщику, выиграть его, выждать месяц на его вступление в законную силу и получить исполнительный лист.
Почему на стадии наблюдения нельзя предъявить исполнительный лист? Кто такое сказал?
В "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) разъяснено, что исполнительный лист в ходе процедур банкротства не выдается в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления и в целях обеспечения баланса прав всех кредиторов должника.
Согласно ст. 71 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
В соответствии со ст. 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность указанных требований документов. Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
В интернете пишут - мы точно знаем…
Друзья, скажем сразу в интернете в основном пишут не юристы, а обычные копирайтеры, которые по сто раз переписывают одну и туже статью, когда-то много лет написанную юристами. Поверьте, у большинства юристов просто нет времени на то, чтобы писать статьи. Это мы знаем по себе. Как выдастся «минутка» - написали и снова за свои дела. Поэтому информация о том, что можно без Решения суда общей юрисдикции получить неустойку, встав в реестр денежных требований при банкротстве застройщика действительности не соответствует. Встать то Вы можете, никто не запрещает, но даже одним из документов, подтверждающих Ваш статус денежного кредитора, является вступившее в законную силу Решение суда первой инстанции. Все остальное просто рассказы. Всегда приоритет будет у тех лиц, которые заранее запаслись решением суда и исполнительными листами. Плюс, согласно Решениям судов общей юрисдикции Вы претендуете на неустойку, штраф и компенсацию морального вреда. Просто же в реестр требований Вы можете встать лишь с требованием о взыскании неустойки, которое с вероятностью 90% не удовлетворят, так как просто не обратят на него внимание в целом ряде судебных решений и исполнительных листов.
Ничего! Будет новый застройщик – с него взыщем
Такое нам тоже порой приходится слышать. На это мы всегда отвечаем, а Вы бы стали платить коммунальные платежи, которые задолжали прежние собственники Вашей новой квартиры? Конечно же нет, говорят люди. Вот Вам и ответ.
Никто не будет платить по обязательствам прежнего застройщика. Новый игрок входит на стройку исключительно, чтобы заработать. Сначала достроить, а потом заработать на этом. Но никак не для того, чтобы платить Вам неустойки за прежнего застройщика. Более того, с новым застройщиком будут перезаключены все договоры на новые сроки, соответственно все прежние обязательств утратят свою силу.
Не нужна нам неустойка, мы подождем квартиру. А вдруг у застройщика все наладится….
Как правило размер вместе с штрафными санкциями в среднем составляет от 150 000 до 500 000 рублей в зависимости от срока просрочки, от стоимости квартиры, от применения судами ст. 333 ГК РФ. В настоящее время у некоторых застройщиков общая сумма по исполнительным производствам насчитывает порядка 40-50 миллионов рублей. Как Вы считаете, сыграют роль Ваши искренние порывы помочь застройщику выбраться, не взыскивая с него неустойку в пределах полумиллиона рублей? Конечно же, нет! Просто Вы потом будете «кусать локти», думая, что упустили неплохую возможность компенсировать свои потери, убытки, моральные страдания.
Застройщик – юридическое лицо, хозяйственная организация. Он всегда оценивает свои риски и понимает, на что идет, заключая договоры долевого участия. Ни один руководитель или учредитель компании застройщика не расстанутся с деньгами из своего кармана, чтобы заплатить Вам неустойку или достроить Вам квартиры. Когда Вы это уясните, станет проще принять факт необходимости взыскания неустойки в суде, даже если застройщик на грани банкротства.
Действующее законодательство содержит ряд механизмов, которые достаточно эффективны при взыскании неустойки даже, если застройщик на пороге банкротства. Выбор, конечно же, за Вами.