Президент провел совещание с членами правительства и обсудил схему, по которой с 1 июля 2019 года будут привлекать средства граждан для строительства жилья. В этой схеме будут использовать эскроу-счета.
Нам нужно сделать все, что от нас зависит, для того, чтобы в ближайшее время, в ближайшие несколько лет, пару лет, мы избавились от такого позорного словосочетания и явления, как «обманутый дольщик»
Владимир Путин призвал проработать схему, по которой риски перейдут с плеч граждан на финансовые организации, застройщиков и государство. Но попросил продумать способы, которые бы не оказались обременительными для строительной отрасли и в итоге не привели к снижению объема жилищного строительства.
Эскроу-счета, на которые с 1 июля должны все перейти, была главной темой заседания. Поясним как это работает. Если вкратце, то теперь для строительства многоквартирных домов нельзя привлекать деньги физлиц. Для этого будут использовать банковское кредитование, а вот средства физиков как раз будут собирать на эскроу-счетах.
Застройщики смогут получить средства дольщиков лишь после того, как выполнят все работы. То есть исключается ситуация, когда граждане вложились в строительство, застройщик дом не построил, но получил деньги и исчез.
Застройщики правда получили право узнавать в банке сведения по эскроу-счетам. Но такие счета граждане – дольщики вправе расторгнуть как при прекращении действия договора долевого участия, так и при расторжении в одностороннем порядке. А вот отозвать деньги, когда захочется, не получится. К примеру, если дольщик передумал.
Другое дело если застройщик обанкротился. В таком случае односторонний отказ от ДДУ становится возможным, а значит, можно получить свои деньги обратно. Тем самым и исчезнет сущность «обманутый дольщик».
Как работают эскроу-счета
Сразу хотим отметить, что такая схема участия в строительстве, несомненно, выгодна для дольщиков. Ведь минимизируются риски потерять деньги и остаться без квартиры. Но стоит понимать, что цены на жилье могут вырасти. Ведь переход на новые правила приведет к удорожанию стоимости квадратного метра.
Удорожание связано с тем, что застройщикам придется платить проценты по кредиту. То есть бесплатные для застройщиков взносы дольщиков заменяются дорогими в обслуживании заемными средствами.
В ходе заседания выяснилось, что к новой процедуре остаются вопросы. Опасения высказал Сергей Собянин:
Нужна постоянно действующая легальная система, которая позволит государственным органам обладать информацией по всем проблемам, которые возникают у банков с застройщиками. Мы узнаем информацию, лишь когда будет серьезная проблема.
Эльвира Набиуллина после речи президента пообещала найти решение проблемы. Ведь в законодательстве есть такое понятие, как банковская тайна. Но Банк России найдет схему, при которой банки будут делиться с руководством регионов информацией о своей состоятельности.
Как перейти на проектное финансирование с участием эскроу
Шаг 1 – Выберите банк
Кредитную организацию, в которой дольщики будут открывать счета эскроу, выбирает застройщик. Это может быть банк, в котором у застройщика уже есть расчетный счет.
Для расчетов с дольщиками и открытия счетов эскроу подходят только уполномоченные банки. Сейчас их – 63, в том числе Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Банк Санкт-Петербург, банк ДОМ.РФ и др. Полный перечень – на сайте ЦБ.
Шаг 2 – Подготовьте документы
Эксперты журнала «Учет в строительстве» предлагают разделить документы на три группы. Первая – договор участия в долевом строительстве – ДДУ. В нем надо указать обязанность дольщика внести деньги на счет эскроу до ввода дома в эксплуатацию в сроки и размере, которые установлены договором. Также надо привести сведения об уполномоченном банке – наименование, адрес, электронную почту, телефон.
Вторая группа – документы для открытия счета эскроу. Банк открывает счет по письменному заявлению дольщика с приложенным зарегистрированным оригиналом иди нотариальной копией ДДУ. Полный список бумаг, которые потребуется от гражданина, сообщит банк.
Третья группа – документы для получения денег со счета эскроу. Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, только когда сдаст дом и первый дольщик зарегистрирует право собственности на помещение в нем.
Шаг 3 – Разместите в ЕИСЖС информацию о счетах эскроу
Информация о проекте строительства должна содержать условие о том, что деньги дольщиков привлекаются с помощью счетов эскроу с указанием конкретного банка (подп. 11 п. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Если в проектной декларации таких сведений нет, в нее нужно внести изменения. Срок – в течение трех рабочих дней со дня изменения данных. Эту же информацию надо направить региональному стройнадзору в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
За нарушение сроков застройщик заплатит штраф 200 000–400 000 руб., директор – 5000–15 000 руб. (ч. 2 ст. 14.28 КоАП).