Сдача ипотечной квартиры в аренду — распространенная практика. Кто-то приобретает второе жилье на будущее себе или детям, оплачивая ипотеку за счет арендных платежей. Кто-то понимает, что выбранная локация ему не подходит, и сдает приобретенную квартиру, а сам арендует в другом районе. Возможны и такие ситуации, когда из-за проблем с деньгами платить ипотеку нечем, а расставаться с квартирой не хочется.
Закон говорит, что сдавать ипотечную квартиру можно, если в договоре не прописаны какие-либо запреты.
«В соответствии со статьей 40 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду», — говорит партнер, генеральный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов. «Сдача ипотечной квартиры в аренду не нарушает закона, но в самом договоре об ипотеке могут быть установлены другие правила», — добавляет юрист.
Некоторые банки специально оговаривают запрет на сдачу имущества в аренду. Если этот пункт нарушается, то банк может наложить штраф и потребовать досрочно погасить кредит. Возможен и другой вариант, когда в договоре прописано, что сдавать имущество во временное владение или пользование другим лицам возможно только с разрешения залогодержателя. В этом случае перед тем, как сдать квартиру, потребуется обратиться в банк с заявлением о предоставлении разрешения на сдачу в аренду.
Самый благоприятный для собственника вариант — когда никаких запретов нет и, соответственно, никаких разрешений от банка не требуется.
Что произойдет в случае, если квартира сдается, несмотря на запрет в договоре? В теории банк может направить кредитного эксперта, который установит, что квартиру занимает не заемщик, а другие люди. А затем потребует досрочно погасить кредит, в противном случае изымет предмет залога. На практике же если такие случаи и были, то огласке они не предавались.