Приобретение жилья на вторичном рынке имеет некоторые нюансы, которые следует знать заранее. Самый безопасный вариант - обеспечить юридическое сопровождение сделки.
Квартира на вторичном рынке – это жилье, уже имеющее собственника и определенную историю. Основные положения, в соответствии с которыми должна проводиться сделка, перечислены в ГК РФ.
Условия сделки
- По закону в соглашении принимают участие 2 стороны, допускается отсутствие продавца лично, вместо него дело ведет его представитель на основании нотариально заверенной доверенности.
- Квартира должна быть приватизирована. Плюс – если планируется оплата заемными средствами, то следует знать, что покупка части квартиры в коммуналке одобряется банками крайне неохотно.
- Для снижения рисков рекомендуется заверять соглашение в нотариальной конторе. Это гарант проверки документов и граждан, совершающих сделку.
Очередность действий при купле-продаже
Основные этапы немногочисленны, но каждый требует ответственного подхода.
1 – всесторонняя проверка
Покупка жилья на вторичном рынке имеет минусы в виде длинного списка возможных рисков, начиная от технического состояния жилища, скрытого под косметическим ремонтом и заканчивая появлением дополнительного собственника или ребенка, который имеет право на это жилье. Поэтому особое внимание следует уделить проверке чистоты сделки.
Оптимальный вариант – нанять для этого юриста, занимающегося вопросами недвижимости.
2 – предварительный договор
Этот документ позволяет избежать роста аппетита у продавца, а также предупреждает нежданные сюрпризы, вроде другого, более выгодного покупателя.
В документе фиксируются:
- сроки каждого шага по проведению сделки
- как будут проводиться расчеты (предоплата, наличные, безналичный расчет и прочее)
- залог/аванс, который возвращается/не возвращается, если сделка по каким-либо причинам будет отменена
- условия (оговаривается все, начиная от коммунальных платежей и заканчивая мебелью)
- договоренности о дополнительных услугах – стоимость аренды, комиссии за перевод денег и прочее.
Собственно сделка
Составление договора лучше поручить юристу, поскольку в нем много необходимых моментов, которые должны быть указаны. В противном случае придется самостоятельно изучать большой объем информации.
Договор подписывается сторонами после ознакомления и внесения всех условий, оговорок и дополнений, по которым стороны достигли согласия.
Важный момент – передача денег
Расчет по сделке производится строго по подписанному документу в оговоренное время.
- Допускается оплата наличными или переводом. Не следует спешить – о точном моменте оплаты нужно договориться особенно тщательно, так как рискуют обе стороны.
- По правилам оплата происходит в момент регистрации, но если продавец получает деньги, а регистрация по каким-либо причинам прерывается или приостанавливается, то покупатель может остаться без денег – продавец может не вернуть их.
- Если регистрация уже завершена, и покупатель фактически стал владельцем квартиры, то он может и не заплатить – тогда в проигрыше останется продавец.
В юридической практике фиксировались случаи мошенничества с каждой из сторон, поэтому следует соблюдать осторожность.
Страховкой от подобного может стать участие в сделке третьего лица или перевод на определенных условиях.
Также можно обратиться в банк – он примет средства на хранение до окончания сделки.
После получения денег следует выдать или получить расписку.
Регистрация прав
Не занимает много времени, если с документами все в порядке.
- Сбор документов.
- Заявление в регистрирующий госорган (если заверен нотариатом, то подается из нотариальной конторы).
- Уплата госпошлины.
- При личной подаче документу присваивается номер, и он регистрируется в учетной книге.
- Заявителю выдается расписка с указанием предоставленных документов, реквизитов и даты подачи.
Налоги
Это важная часть сделки – уплата 13% от дохода.
Нередко для снижения суммы налога в договоре указывается сумма, не соответствующая реально уплаченной. Данный факт входит в список рисков – если что-то пойдет не так, и придется разбираться в суде, возмещение будет только в рамках суммы в письменном договоре.
Для нивелирования риска можно указать в договоре, что сам объект недвижимости стоит некую часть полученной суммы, а остальные деньги выплачены за различные неотделимые улучшения.
Договор с такой формулировкой вполне устраивает кредитные организации, что позволяет существенно снизить риски, налоги и получить ипотечный кредит.
Если продавец получает деньги за единственное жилье, то он не платит государству ничего с полученных за продажу денег.
Заключение
Вторичное жилье бывает очень уютным, располагается в обжитом районе, поэтому сделка может быть удачной.
Но при заключении договора нужно не любоваться видами из окна, а тщательно проверять все. При обнаружении неисправностей, огрехов, которые потребуют последующего ремонта, нужно торговаться и стараться снизить цену.
Сделка может быть отсрочена или от нее можно отказаться.