Исторически так сложилось, что на вопрос снимать жильё или купить в ипотеку большинство россиян ответит: "Конечно купить выгоднее, ведь в таком случае ты платишь за своё имущество, а не какому-то дяде в карман." Но действительно ли снимать ни кому не выгодно? Почему же некоторые люди все равно предпочитают снимать квартиру? Давайте попробуем раз и навсегда разобраться в этом вопросе с помощь небольших финансовых расчетов.
Часто, когда речь заходит о сравнении аренды и покупки люди просто берут и сравнивают ежемесячные платежи по аренде и ипотеке, но это сравнение не корректно, всё равно что сравнивать теплое с мягким. В реальности сравнивать необходимо невозвратные платежи. Для случая аренды таким платежом является арендная плата, а для ипотеки всё немного сложнее...
Невозвратный платеж для квартиры взятой в ипотеку состоит из нескольких компонентов:
- Налог на недвижимость;
- Стоимость обслуживания и услуги управляющей компании;
- Стоимость ипотечного кредита.
Налог на недвижимость в РФ относительно небольшой, но всё же его необходимо учитывать при расчете невозвратного платежа по ипотеке. Для большинства объектов жилой недвижимости кадастровая стоимость которых не превышает 20 млн. рублей налог составляет от 0,1 до 0,15 % от кадастровой стоимости жилья. Для простоты расчетов в дальнейших примерах примем, что кадастровая стоимость равна рыночной.
Стоимость обслуживания и услуги управляющей компании могут сильно отличаться для различных жилищных комплексов и зависят от города района и многих других факторов. По своему опыту и опыту моих друзей и знакомых среднее значение этих расходов составляет около 0,75 % от стоимости жилья в год. Сюда включаются платежи за содержание жилого помещения, взносы на капитальный ремонт, другие платежи за услуги ЖКХ, которые обычно квартиросъемщик не оплачивает самостоятельно (например, сбор за вывоз мусора, оплата отопления и т. д.), периодический косметический ремонт и вызов сантехников или электриков.
Перейдем к стоимости ипотечного кредита. Допустим человек берет ипотеку на квартиру при этом 20 % от стоимости жилья ему необходимо внести как первоначальный взнос, а остальные 80 % он берет в кредит. На сумму кредита начисляется ставка банка, которая на момент написания данной статьи составляет в среднем 10 %. Также необходимо учесть упущенную выгоду, которая возникает из-за того что покупатель квартиры тратит на неё первоначальный взнос, а не инвестирует его в более доходные инструменты, например акции.
Разница доходности инвестиций в недвижимость и в акции РФ составляет 5 % годовых. Таким образом общая стоимость ипотечного кредита с учетом ставки и упущенной выгоды составит 9 % годовых.
Суммируем все компоненты невозвратного платежа за квартиру взятую в ипотеку 0,1 % налога + 0,75 % обслуживание + 9 % кредит = 9,85 % от стоимости квартиры в год.
Попробую проиллюстрировать примером. Возьмем две похожие двухкомнатные квартиры в Москве район метро Новослободская (внутри ТТК), Первая квартира предлагается в аренду за 110000 рублей в месяц, а вторая продается за 25 млн. рублей. Произведем вычисления, квартиросъёмщик в год будет тратить 1 млн. 320 тыс. рублей, а невозвратный платеж покупателя второй квартиры будет составлять 2 млн. 462 тыс. рублей, что делает его покупку экономически невыгодной и если он хочет жить в данном районе, ему лучше снимать квартиру чем покупать.
И второй пример, город Новосибирск, центральный район. Аренда двухкомнатной квартиры стоит 40000 рублей в месяц, а стоимость подобной квартиры в этом же доме 8 млн. 300 тыс. рублей. Стоимость аренды 480 тыс. рублей, не возвратный годовой платеж при покупке равен 817 тыс. рублей.
Какой можно сделать вывод: во первых с уверенностью можно сказать, что покупка жилья в ипотеку с текущими процентными ставками часто оказывается невыгодным приобретением. Догма - платить за своё жильё лучше чем снимать, уже устарела. Но для того что бы получить выгоду от жизни в съемном жилье необходимо не забывать об инвестициях. А что делать тем кто всё таки хочет купить своё жильё и не готов снимать? Во первых необходимо тщательно подойти к выбору места и стоимости жилья, а также постараться получить наименьшую ставку по ипотеке и максимально увеличить первоначальный взнос, тогда покупка квартиры или дома может стать выгодней аренды.
Ставь лайк если статья была полезной и подписывайся что бы получать еще больше интересных статей по финансовой грамотности!