Может ли управляющий банкротством отменить сделку с недвижимостью и взыскать имущество у покупателя недвижимости для пополнения банкротного имущества продавца недвижимости? На этот вопрос отвечает адвокат юридической консультации Ирина Леонидовна Урадовских.
В связи с введением в действие закона о банкротстве физических лиц у покупателей недвижимости возникает новый риск потери этой недвижимости в течении трех лет.
В законе о банкротстве физических лиц предусмотрено, что конкурсный управляющий вправе оспорить любую сделку с недвижимостью, которая отвечает признакам подозрительности.
Подозрительная сумма сделки купли-продажи
Например, покупая квартиру, покупатель может не вникнуть в ситуацию, когда в договоре прописана сумма меньшая, чем реально заплаченная покупателем. При этом, продавец квартиры - вполне адекватен по документам. О том, что за ним числятся большие долги, покупатель квартиры не знает. И в свободном доступе не может найти информацию о истинном положении дел продавца квартиры. Продавец квартиры еще не является банкротом и на квартире нет обременения, в суд на продавца квартиры банк или иной кредитор еще не подал... Но, в течении трех лет с момента совершения сделки купли-продажи бывший владелец квартиры уже и суд проиграл по взысканию денежных средств, уже и имущество его арестовано, и начал он дело о признании себя банкротом...
Тогда то и возникает ситуация, что начинает работу конкурсный управляющий банкротством, внимательно оценивает имущество и все предыдущие сделки банкрота за прошедшие три года.
Может ли управляющий банкротством отменить сделку с недвижимостью? Если он увидит, что сделка была проведена с какими-либо признаками нарушения, то он вправе отменить эту сделку, изъять имущество у его нынешнего владельца и реализовать его. При этом покупатель остаётся ни с чем: и без денег и без недвижимости.
Отняли землю у покупателя в счет банкротного имущества, отняли паркинг в счет банкротного имущества...
У меня есть случаи из практики, когда мои клиенты приобретали паркинг, другие - земельный участок, но при этом у продавца недвижимости уже на тот момент были кредитные обязательства, просрочки по кредитам, но нет еще судебных решений. И вот, продавец недвижимости перестает платить по своим обязательствам, банк подает в суд, у заёмщика получается долг свыше 500 000 рублей. Он инициирует процедуру банкротства. В рамках ведения этого банкротства его бывшее имущество - место в паркинге или, как в другом случае - земельный участок - истребуются у покупателя.
Как предусмотреть ситуации с истребованием имущества банкрота у новых владельцев?
Фактически это невозможно в тех случаях, что приводились в примере. Но можн онастаивать на том, что покупатель был добросовестным приобретателем. В этом случае крайне важно подтвердить полную передачу денег продавцу недвижимости. Тоесть, если вы приобретаете квартиру на 5 000 000 рублей по договору купли-продажи, то подтверждающий платежный документ должен быть на эту сумму. Иначе управляющий банкротством может придраться к вашим документам, признать сделку подозрительной и отменить сделку.
То же грозит, если в документах цена объекта недвижимости занижена. Например, управляющий банкротством может вменить вам желание намеренно занизить сумму сделки из-за сокрытия денежных средств продавца от налогов. Имущество будет изъято и продано по рыночной стоимости а деньги поступят в банкротную массу...
При заключении сделки необходимо полностью проверить покупателя, имеются ли на нем какие-то кредитные обязательства, долги по алиментам, существуют ли на него исполнительные листы.
То есть даже долг по алиментам, если он превышает 500 000 рублей, может послужить причиной подачи на банкротство и отмене всех сделок должника за последние три года.
Юридическая консультация для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 921 904-34-26, адрес офиса на Сенной
Поможет ли страхование сделки спасти имущество покупателю недвижимости?
Страховые организации теперь предоставляют кредиты на страхование сделок с недвижимостью. По ГК сделка оспорима в течение 1 года, и страховка действует в течение 1 года. Но это не предусматривает случаи банкротства. То есть в оставшиеся второй и третий год с момента свершения сделки, она может быть признана незаконной конкурсным управляющим.