Сегодня мы поговорим про получение ипотеки при покупке израильской недвижимости теми, кто не проживает в Израиле и не имеет тут источников доходов.
От многих своих российских клиентов я слышу, что «мы никогда не берем ипотеку, мы гуляем только на свои». Иногда их позиция меняется, когда они узнают, что стоимость ипотеки в Израиле сильно отличается от российской.
Я не могу вам назвать конкретную цифру банковского процента. В Израиле в ипотечной сфере есть так называемые «планы», различные варианты привязки ее стоимости к внешним факторам: фиксированный процент (он дороже всего, там весь риск изменения стоимости денег в мире и в Израиле ложится на банк, часто на десятки лет), привязка к израильскому индексу цен (который в Израиле уже много лет болтается вокруг нуля), привязка к доллару или к евро.
Но глобально – это, безусловно, не двузначный процент, и не пять процентов годовых. И будет это 3.5% или 2.7% – это, конечно, очень важно, это большая разница в долгосрочной перспективе. Каждый процент по ссуде, при ценах на израильскую недвижимость сегодня, безусловно, будет чувствительным. Но, тем не менее, это очень далеко от тех процентных ставок, к которым привыкли наши российские клиенты.
При получении ипотеке в Израиле вы получаете еще один небольшой и очень неожиданный бонус. В Израиле не принято воровать чужие квартиры, подделывать документы, выдавать себя за хозяина квартиры и продавать ее налево по доверенности. Это случается очень редко. Но случается. И практически всегда – с квартирами, которые не обременены ипотекой.
Почему так? Потому что если квартира заложена в ипотеку, то нужно обманывать еще одного игрока – ипотечный банк. Поэтому мы в шутку – но в каждой шутке есть доля шутки – рекомендуем нашим клиентам, у которых хватает денег, для того чтобы купить не только одну, но и вторую и третью квартиру, все-таки об ипотеке подумать.
Для того, чтобы получить ипотеку в Израиле, далеко не обязательно быть израильским гражданином, далеко не обязательно быть израильским резидентом, далеко не обязательно иметь в Израиле доходы.
То, что гарантирует банку, что он не останется без своих денег, это залог самой квартиры, и тот факт, вы можете претендовать на относительно небольшой процент от ее стоимости. Если речь идет о нерезидентах, то обычно банки не дают больше 50%, в редких случаях 60%, от стоимости квартиры.
Американские истории, которые, собственно, и привели нас к кризису 2008 года, когда люди получали ипотеку на сумму выше стоимости квартиры, в Израиле тоже имели место десятилетия назад. Но на сегодняшний момент израильский Центробанк является очень консервативным, и заставляет израильские коммерческие банки себя вести точно так же.
Вам нужно будет доказать, что те 50%, которые вы НЕ берете в банке - это белые деньги. Вам нужно будет доказать израильскому банку, что те деньги, с которых вы будете погашать ипотеку – они тоже белые: будь то пассивные доходы от депозитов или недвижимости за рубежом, или зарплату и дивиденды от собственной фирмы.
Зачем банку это нужно знать? Опять-таки, совершенно не для того, чтобы не остаться без своих денег. Это требование израильского регулятора – другого – Управления по борьбе с отмыванием капитала и финансированием террора.
В сухом остатке, для того, чтобы получить ипотеку в Израиле, не обязательно быть гражданином, не обязательно быть резидентом и не обязательно иметь доходы в Израиле.
Вы можете претендовать на примерно половину от стоимости квартиры, под процент, который по российским меркам я бы назвал максимально щадящим.
© Адвокат Эли Гервиц, Израиль