Купить квартиру без денег - на первый взгляд это что-то из области фантастики, но давайте все же глубже вникнем в суть вопроса и попробуем оценить все возможности включая те что лежат на поверхности и те ради которых придется немного капнуть. Эта статья не про сказку в которой рассказывается как ничего не делая получить золотые горы, она о том как грамотно распорядиться своими ресурсами, пусть даже и весьма скромными, и достичь поставленных целей.
Для начала предлагаю определиться с квартирой которую мы хотим купить, это должна быть квартира в большом городе цены на недвижимость в котором неуклонно растут. Для примера возьмем Краснодар - большой приток населения, большой спрос на покупку и аренду жилья, бум жилищного строительства. Необходимо определиться с квартирой - пусть это будет двушка или трешка 60-70 квадратов в монолитно-каркасном доме, в хорошем районе стоимостью 4 миллиона рублей. Предположим у семьи есть сбережения в размере 800 000 рублей (20% стоимости квартиры - на первоначальный взнос). Вариант покупки квартиры совсем без собственных денег рассмотрим в конце статьи.
Моделируем ситуацию весьма не простую, потому для ее реализации нашими героями будут члены семьи с двумя детьми, второй ребенок у которых родился после 1 января 2018 года, оба родителя работают и имеют высокую официальную зарплату.
Какие возможности у нас есть:
- Материнский капитал - предоставляется за рождение второго ребенка и на сегодняшний день составляет 453 000 рублей
- Льготная ипотека с государственной поддержкой - существует государственная программа согласно которой семьи с двумя детьми в которых второй ребенок родился после 1 января 2018 года, могут взять ипотеку под 6% годовых, в банке ВТБ эта программа доступна со ставкой 5%
- Имущественный вычет 260 000 и 390 000 - по обоим супругам, так как сумма достаточна чтобы возместить налог обоим
Итак, что мы делаем:
- покупаем квартиру в ипотеку с первоначальным взносом 800 тысяч рублей, остаток долга 3 200 000 рублей (ипотека на 30 лет с такой ставкой платеж примерно 22 000 рублей - в процессе гашения ежемесячный платеж будет уменьшаться).
- Используем материнский капитал в счет погашения ипотеки, остаток долга 2 747 000 рублей.
- В течении нескольких лет возмещаем НДФЛ от покупки квартиры по обоим супругам - 260 000*2 = 520 000 рублей, остаток долга 2 227 000 рублей.
- Также в течении нескольких лет возмещаем НДФЛ с уплаченных процентов по ипотеке - 390 000 рублей по каждому супругу. Остаток долга 2 227 000 - 780 000 = 1 447 000 рублей.
- Все это время мы сдаем купленную квартиру в аренду (за 22-25 тысяч рублей) и с арендных платежей гасим ипотеку, по мере возмещения НДФЛ и получения материнского капитала - платеж по ипотеке уменьшается пропорционально сокращению суммы долга, между суммами арендных платежей и суммой платежа по ипотеке начинает появляться все более существенная разница, которую пускаем на сопутствующие расходы (налоги, и прочее) и досрочное погашение ипотеки.
Можно было бы рассмотреть квартиру меньшей площади и стоимости к примеру за 2 миллиона рублей и применив нашу схему обойтись совсем без собственных денег, но я посчитал что мой вариант будет интересней.
Если считать исходя из 2 000 000 рублей получим следующую арифметику:
- 2 000 000 - стоимость жилья
- минус 453 000 - материнский капитал
- минус 260 000*2= 520 000 - возмещаем НДФЛ с покупки квартиры по двум супругам (по второму предполагаем что есть другая недвижимость по которой возвращаем налог)
- минус 390 000 - возмещаем НДФЛ с процентов по ипотеке по одному супругу
- остаток суммы возвращаем за счет сдачи квартиры в аренду