К нам обратилась Кун Ирина Вячеславовна в связи с тем, что имущество, приобретенное по договору купли-продажи, несмотря на полное покрытие его стоимости со стороны покупателя, до сих пор находится под неснятым обременением со стороны продавца. Также вышеуказанное имущество было включено в конкурсную массу имущества в рамках банкротного дела А41-103054/17.
Суть договора купли-продажи
В результате исследования полученных материалов по заключенной сделке, 25 июля 2017 года между Кун И.В. и индивидуальным предпринимателем Кравцовым В.Ф. заключен договор купли продажи земельного участка. Этот договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Продавец взял на себя обязательство передать земельный участок в собственность покупателя. Покупатель, в свою очередь, обязался принять и оплатить его в порядке, размере и сроки, установленные договором купли-продажи.
Характеристики земельного участка:
- общая площадь - 747 квадратных метров;
- относится к категории земель населенных пунктов;
- вид разрешенного использования участка – земля для размещения объектов индивидуального жилищного строительства;
- расположен по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Софьинское, с. Кривицы.
В соответствии с договором продавец гарантировал, что:
- передаваемый участок не обременен правами третьих лиц;
- под арестом или в залоге не находится;
- права на участок не оспариваются;
- ему ничего не известно о возможности его изъятия для государственных, муниципальных и публичных нужд.
В соответствии с п. 3.3 договора, а также п. 5 ст. 488 ГК РФ, с целью исполнения обязательства по оплате цены договора участок был взят продавцом в залог на срок до полной оплаты цены участка.
4 сентября 2017 года между заявителем и должником было заключено соглашение о зачете встречных однородных требований.
Для исполнения положений соглашения о зачете, а также с целью исполнения отдельных обязательств каждой стороны по договору купли-продажи участка и по договору №717 от 28.06.2017г., покупатель Кун И.В. и продавец Кравцов В.Ф. договорились прекратить обязательства сторон путем зачета встречных однородных требований.
Снятие обременения
Согласно п. 5.4, 5.5 договора купли-продажи участка прекращение обременения (залога) участка осуществляется после полной оплаты покупателем стоимости участка, что подтверждается актом об окончании расчетов по договору.
С момента подписания сторонами акта, начиная с 4 мая 2017 года, продавец или должник не подал соответствующее заявление о прекращении обременения участка в регистрирующий орган. Никакой заинтересованности в надлежащем исполнении взятых на себя обязательств согласно условиям ДКП продавец не проявил.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, а также иных правовых актов. При отсутствии таких условий и требований исполнение обязательств осуществляется в соответствии с обычаями делового оборота или другими обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Указанный участок в ходе инвентаризации включен в конкурсную массу должника.
Конкурсная масса: что это?
Конкурсная масса – все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом, введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретено после даты принятия указанного решения (п.1 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).
В соответствии с п.3 ст. 213.25 Закона о банкротстве из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 101 Закона о банкротстве).
В ст. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Требования защиты
На момент обращения в Арбитражный суд Московской области с заявлением о снятии обременения в судебном порядке, приобретенное имущество было незаконно включено арбитражным управляющим в конкурсную массу должника. Мы заявили второе требование – требование об исключении земельного участка из конкурсной массы.
В обоснование заявленного требования, являясь законными представителями заявителя, мы в своей позиции пояснили:
в силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
должна быть сделана отметка о прекращении залога в реестре, в котором зарегистрирован договор (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).
Однако в соответствии со ст. 21 №102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) прекращение государственной регистрации залога (ипотеки) по заявлению одной из сторон сделки не допускается (на сегодняшний день статья утратила силу).
В соответствии с п.4 ст. 29 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в данный момент пункт утратил силу), регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:
- заявления законного владельца закладной;
- совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
- на основании вступившего в законную силу решения суда.
Основания прекращения ипотеки
Для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, которые являются предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя.
Как указывалось выше, договор купли-продажи полностью исполнен, стоимость участка надлежащим образом оплачена. Тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.
Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.
На основании изложенных доводов, письменных доказательств, представленных в обоснование заявленных требований, Арбитражный суд Московской области исключил из конкурсной массы имущество, а также снял с него обременение в судебном порядке.
Больше статей вы найдете в нашем блоге на сайте компании "Максард.